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上半年豪宅交易量縮 六都漲跌互見

台中市頂級豪宅進入交屋高峰期,未來還有完工建案將陸續揭露。

2017/08/12 04:30 文/記者葉思含

相較過去新板特區單坪8、90萬行情,新北豪宅已風光不再。

雖然新北豪宅呈現疲軟,但仍有「合環御寶」等豪宅建案陸續揭露。

根據房仲業者統計今年上半年6都實價登錄豪宅交易,發現北市成交83件、新北僅19件,中南部則以台中77件最多,相較2015年交易量縮已趨和緩,至於成交單價表現雖漲跌互見,但未出現大幅波動,唯台北市、台中市因豪宅交屋潮支撐房價,使平均單價與總價均雙雙來到相對高。

根據央行選擇性信用管制豪宅認定,台北市總價7000萬以上、新北市總價6000萬以上、其他4都總價4000萬以上皆為豪宅,全國不動產統計實價登錄近3年前5月豪宅交易件數,發現2016年相較2015年同期,北台灣皆呈現大幅縮減,中南部表現較佳,台中更受惠豪宅交屋潮成交量大增。不過隨著政府打房政策縮手,今年衰退已趨於和緩,交易量跌幅皆有收斂趨勢,如台北市已見起色。

台北市豪宅讓利奏效 新北桃園交易下滑

全國不動產企研室主任張勻指出,台北市在經過2014年豪宅稅、限貸令管制紛擾後,豪宅交易跌到谷底,近一年來在讓利效應下,交易量縮才有收斂的趨勢;至於新北市及桃園市由於重劃區廣大,豪宅接手買盤有限,成交不易。而中南部豪宅交易量則持續成長,尤其台中市豪宅進入交屋潮,特別是受指標社區「由鉅大恆」、「富邦天空樹」拉抬,下半年還有「V1特區」等豪宅將陸續揭露,全年交易量可望突破200件。

至於豪宅平均成交價格部分,相較2015年,今年6都漲跌互見,新北市、桃園市、台南市分別跌了4.3%、5.6%、10%,台北市、台中市、高雄市則見漲勢,尤以台北市、台中市漲幅最為明顯,台北市豪宅平均單價來到108.5萬元,總價更來到1億2179萬元;台中市豪宅平均單價達到57.7萬元,向 6字頭靠攏,總價更突破億級大關來到1億500萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,今年走升顯著的台北市、台中市多為先前投資或置產訴求的豪宅交屋潮,包括台北市「明日博」、「華爾道夫Ⅲ」、「台大OPUSONE」,以及台中市的「由鉅大恆」、「富邦天空樹」,都因為沒有其他現況交易,令特定高價社區交屋潮支撐房價,使單價、總價紛紛來到相對高點。

台中進入交屋潮 高雄豪宅坪數下修

至於高雄豪宅市場,2015年至2017年單價均逐步上揚,自每坪35.4萬元微幅上揚來到36.7萬元,平均總價皆在5000萬元左右,今年以「高雄HH」、「鼎宇美術園」、「仰德」為主要揭露社區。高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長、齊太廣告協理謝俊正表示,高雄高總價住宅需求量相較中北部少,豪宅聚落較不明顯,導致豪宅主流坪數逐漸下修,因此成交物件難達到4000萬的豪宅認定。但高雄今年上半年房市買氣回溫及土地價格屢創新高,接下來高端市場成交量與價格表現能否有亮眼成績,仍有待觀察。

至於走跌的3個直轄市,台南市交易量能過少,平均單價跌幅參考價值較低;桃園市則已有築底態勢,去年單坪均價33.3萬,今年維持在33.8萬,主要揭露社區為「中一品苑」、「中上林苑」、「悅龍莊」。最值得注意的是新北市,今年豪宅價格持續衰退,平均單價自65.7萬元落至62.9萬元。

豪宅首重地段品牌 交易呈現M型化

陳炳辰說明,雖然新北市不乏新店「合環御寶」、永和「吉美一品花園」等豪宅交屋潮,但相較過去新板特區「東方富域」、馥華雲鼎單坪8、90萬行情,今年新北最高交易僅單坪70萬元,似乎風光不再。觀察新北市新板特區以及遠雄中和左岸系列、永和仁愛特區豪宅,不是未見交易,就是交易價格下修嚴峻,顯見過去對於台北市依附性太強,如今面臨豪宅族群紛紛靠攏台北市蛋黃區,遂使新北市高端產品量價均呈低迷。

觀察未來市場,張勻表示,豪宅價高量少,在投資買盤退場後,取而代之的是自住置產客,首重地段及品牌,再來即是價格。預估未來豪宅交易市場也會呈現M型化,以低總價豪宅當道,尤其是百坪以下的豪宅,總價偏低、較不受稅制及限貸令約束;M型化另一端則是黃金門牌或獨特景觀的超級豪宅。

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