出租違建並非違法？ 遭拆房客有權求償

雖然違建出租不代表不合法，但承租違建仍有風險，房客務必小心評估。(崔媽媽基金會提供)

接連的出租公寓頂加大火造成死傷，違建公安問題再次浮上檯面。專家坦言，房東有權出租違建，租到違建的租屋族應注意自身權益，但若違建遭到拆除，其實房客有權向房東求償。

崔媽媽基金會表示，常接到民眾詢問「頂樓加蓋是違建吧」、「房東能出租這種房子嗎」，其實承租的雖是違建，租約仍是有效的，因為在自己擁有全部產權的「私有土地」上搭蓋違章建築，建造者即使未能辦理建物所有權的保存登記，在法律上並無「建物所有權」合法保障，不過，司法實務上，仍認為建造者擁有該建物事實上處分、管理的權能，例如可以買賣、使用、收益，當然也包括出租。

在建造者或違建買方擁有使用及出租的權利下，如果違建遭到拆除，房客權益該怎麼辦？崔媽媽基金會指出，房客是有權向房東請求賠償的。違建若因舉發，遭主管機關拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制拆除時，房客因未能依約使用，依法可向房東要求損害賠償，例如提前終止租約的違約金、搬遷費用、已裝設的第四台及網路費等。相反地，在未有拆除公告前，房客不能以「擔心被拆除」為由，主張終止租約，否則算是房客違約。

當房東收到拆遷公告時，應立即告知房客，若房東刻意隱匿，造成房客損失，房客不僅可向房東求償，房東甚至可能涉嫌詐欺。專家提醒，由於大樓、公寓的頂樓平台是屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依《民法》訴請排除侵害，要求拆除違建，承租的風險不小。

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