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出租違建並非違法? 遭拆房客有權求償

2017/12/20 08:30 文/記者馮牧群

雖然違建出租不代表不合法,但承租違建仍有風險,房客務必小心評估。(崔媽媽基金會提供)

接連的出租公寓頂加大火造成死傷,違建公安問題再次浮上檯面。專家坦言,房東有權出租違建,租到違建的租屋族應注意自身權益,但若違建遭到拆除,其實房客有權向房東求償。

 

崔媽媽基金會表示,常接到民眾詢問「頂樓加蓋是違建吧」、「房東能出租這種房子嗎」,其實承租的雖是違建,租約仍是有效的,因為在自己擁有全部產權的「私有土地」上搭蓋違章建築,建造者即使未能辦理建物所有權的保存登記,在法律上並無「建物所有權」合法保障,不過,司法實務上,仍認為建造者擁有該建物事實上處分、管理的權能,例如可以買賣、使用、收益,當然也包括出租。

 

在建造者或違建買方擁有使用及出租的權利下,如果違建遭到拆除,房客權益該怎麼辦?崔媽媽基金會指出,房客是有權向房東請求賠償的。違建若因舉發,遭主管機關拆除,或經訴請法院拆除,在判決確定遭強制拆除時,房客因未能依約使用,依法可向房東要求損害賠償,例如提前終止租約的違約金、搬遷費用、已裝設的第四台及網路費等。相反地,在未有拆除公告前,房客不能以「擔心被拆除」為由,主張終止租約,否則算是房客違約。

 

當房東收到拆遷公告時,應立即告知房客,若房東刻意隱匿,造成房客損失,房客不僅可向房東求償,房東甚至可能涉嫌詐欺。專家提醒,由於大樓、公寓的頂樓平台是屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依《民法》訴請排除侵害,要求拆除違建,承租的風險不小。

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