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4大修法變革 實價登錄2.0更完整

2018/05/05 04:29 文/記者葉思含

實價登錄2.0版本有4大修法重點,盼讓購屋族能有更正確、透明的不動產交易資訊。

實價登錄自2012年上路至今已逾5年,為使房價更即時透明與正確,行政院會已通過內政部「實價登錄地政三法」修正草案,將送立法院審議。此次修法有完整揭露門牌或地號、縮短申報時間等4大重點,可望讓國內房市更即時、更透明,而房市專家也提出可再修正方向,盼讓實價登錄制度更符合社會期待。

實價登錄上路以來已提供逾203萬件成交資訊,是國內不動產市場重要參考資訊。

實價登錄上路以來已提供逾203萬件成交資訊,是國內不動產市場重要參考資訊,此次內政部有4大修法重點:

修法重點1:成交物件登錄採門牌或地號完整揭露

法令修正後,實價登錄個案資訊將由現行30戶為一單位,在保護姓名、出生年月日、身分證字號等個資前提之下,比照英、美等資訊透明度高的國家,改為逐戶登錄「門牌或地號完整揭露」,甚至將回溯過去已揭露之203萬戶門牌資訊,對民眾買賣房產獲得各社區的價格資訊將有很大助益。

修法重點2:預售屋改簽訂買賣契約30日內申報

現行預售屋實價登錄是由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報,此次修法,將提前到簽訂預售屋買賣契約書30日內逐案申報,並將建商自售預售屋資訊全面納入,可大幅縮短揭露時間,提升實價登錄即時性。

不過,預售屋申報修法讓多數市場專家認為有炒作哄抬問題,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,可預見的結果為不即時又不正確,因預售屋在推出的幾個月內,有其分階段不同的銷售手法,要業者逐筆簽約即時登錄,實務上就很難銷售,反而適得其反,更容易有造假作價行為,政府也很難稽核其簽約時程與價格的真實性。

修法重點3:案件登錄權責歸買賣雙方、縮短申報時間

一般買賣案件,從買賣移轉登記後30日內提前至申請買賣移轉登記時倂同辦理,揭露時間可縮短30天,讓實價登錄行情參考價值與即時性大幅提升,且此次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,提升資訊正確性。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,修法將「買賣案件登錄權責歸買賣雙方」,可免除過去買賣案件若委託地政士申請登記者,優先由地政士申報登錄,其次才是不動產經紀業者、再其次才是買賣雙方權利人,造成很多買賣糾紛或因當事人不想登記,使得地政士受罰受累的不公平狀況。

修法重點4:增訂主管機關查核權及調整罰則輕重

此次修法調整罰則區分輕重,對於當事人屢不改正刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,將加重罰鍰額度,而對於價格及交易面積以外資訊不實,則有一次限期改正的機會,並降低罰鍰金額,符合比例原則;主管機關查核權將提升到法律位階,未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件,將更能確保交易資訊真實正確。

陳傑鳴表示,對於過往因規定不周延或是罰則不重,造成無辜從業人員受罰與不肖人士刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,都將因規定改變與罰鍰加重而出現大幅改善。內政部將加重對登錄不確實罰則,由現行的3~15萬元,提高5倍至可開罰15~75萬元,這對打擊惡意炒作不動產情形,將有明顯的遏阻效果。

政務次長花敬群(左)及地政司副司長王成機(右)說明實價登錄修法作業及方向。(內政部提供)

專家盼缺失再改善 避免逃漏稅、炒房價

綜觀此次實價登錄2.0修法版本,李同榮認為,此次修法值得肯定,但仍有缺失未能改善,如租賃市場屋主自租卻不必實價登錄,縱容屋主逃漏稅與敗壞市場,且過去預售為結案1個月登錄,政府早該知道上有政策下有對策,弄得結案遙遙無期,不但不即時更是不正確。建議政府在新屋第一次登記時,特別要求逐戶註明交易簽約的時間點與價格,成屋建立詳實資料庫,較具有市場的參考價值。

陳傑鳴也認為,實價登錄2.0版對台灣房市資訊透明化以及跟上世界潮流有很大幫助,未來仍有許多可進步的空間。以租屋市場來說,屋主未來自行出租依然不受實價登錄規範,不僅等於縱容屋主有逃漏稅的空間,甚至可能會影響目前政府努力推動的社會住宅「包租代管」試辦計劃的推動效果。另外,雖然未來罰則加重,預售屋改「簽訂買賣契約30日內申報」,若建商或不肖人士有意造假,這樣的罰緩恐無法阻擋有心人士的刻意做價。

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