悦誠廣場旁9196坪體二用地 變更住五用地市值40億

北高雄新開設的「悦誠廣場」社區百貨，隔鄰聯興路、大順路旁已劃設20餘年的9196坪體二用地，今24日正式變更為4447坪住五用地、3509坪公園與部分道路公設，將採公辦市地重劃，預計3年後完成，變更後土地市值將高達40億元以上。

興富發集團在北高雄開設的「悦誠廣場」社區百貨，即將於七月初正式開幕，但隔鄰聯興路、大順路旁已劃設20餘年的9196坪體二用地，因應區域發展，今24日正式變更為4447坪住五用地、3509坪公園與部分道路公設，將採公辦市地重劃，預計3年後完成，變更後的住五用地，市值將高達40億元以上。

高雄市政府都發局今(24)日零時正式公告實施，擬定高雄市凹子底地區細部計畫(原凹體二)(配合擴大及變更原高雄市主要計畫(第三次通盤檢討-第二階段))案，大順路愛河東岸體二用地位於高雄市三民區，範圍北以敦煌路、南至大順一路，西臨河堤路、東臨聯興路，面積約2.25 公頃，土地權屬私有未徵收；大順路愛河西岸體二用地位於高雄市左營區，西鄰新上國小、東臨龍華橋西側、南接大順一路，面積約0.79 公頃，土地權屬高雄市政府運動發展局、私有、國有財產署，僅部分徵收，計畫面積合計約為3.04 公頃，本案於擬定細部計畫時，其公共設施用地劃設比例不得低於51.7%，以市地重劃方式辦理開發。

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都發局指出，凹子底體二用地，計畫區內河堤路及愛河沿岸公園用地均已開闢，提供市民運動休閒場所使用。因應周邊地區藍綠帶休憩空間及道路系統，本計畫擬定細部計畫土地使用分區及公共設施用地，住宅區依照全市住宅區劃設標準，住宅區街廓面臨30 公尺（含）以上計畫道路者，劃設為第五種住宅區。

本計畫住宅區面臨30 公尺大順一路，住宅區應劃設為第五種住宅區。因應河堤社區人口密集及成長快速效應，需增加公園綠地及遊憩空間使用，於東西岸各規劃一處公園用地。東岸體二用地臨集合住宅區乙側規劃一處帶狀公園，除可提供基地東側及北側住宅區之緊急避難空間，同時可作為本案住宅用地與東側住宅區之緩衝空間，有效降低環境衝擊，並美化周邊住宅區視覺景觀及提昇健康生活環境。劃設第五種住宅區面積約1.09 公頃（約3297坪）；公園用地面積約1.16 公頃（約3509坪）；道路用地面積約0.0025 公頃。

西岸體二用地考量周邊居民休憩需求及降低對學校之衝擊，於臨新上國小乙側留設8 公尺綠地空間，另規劃臨愛河側之園道寬度3 公尺，並於住宅用地周邊規劃一8 公尺環狀道路，除確保與周邊道路系統之聯通性、以及北側兒童遊戲場之使用效益，更有助於消防救災及建築線指定等問題。劃設第五種住宅區面積約0.38 公頃（約1150坪）；兒童遊戲場用地面積約0.13 公頃；綠地用地面積約0.06 公頃；道路用地面積約0.22 公頃。

高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁表示，目前北高雄百貨商圈與河堤社區蓬勃成長，體二用地變更為住五用地，具備西側直接鳥瞰河堤公園、新上國小校園，東側緊鄰3500多坪公園預定地與「悦誠廣場」社區百貨，基地條件在北高雄頗具優勢，單坪行情上看90萬元，以變更後的東岸與西岸全區達4447坪住五土地估算，市價行情將高達40億元以上。

市場則盛傳，約近7、8年前，即有開發商以類似長期投資農地心態，合資買下該區大新駕訓場與周圍約達4千坪基地，申請多年要求依法解編體二公設用地，原本打算以自辦重劃模式開發，市府則將採公辦重劃模式開發，變更為住五用地後，開發商約可分回2千坪住五土地，地價漲幅將相當驚人。

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