都會區換屋需求激增 新案坪數放大了

機能便利的區塊，換屋需求大，讓中大坪數銷況佳。

在房市多頭時期，建商規劃產品多朝大坪數、豪宅或投資型套房產品規劃，但歷經房市反轉盤整，投資客退場，自住客成為市場主流，市場上開始以2～3房為主力產品，甚至出現不少1＋1、2＋1房設計，主攻首購客群，但隨著市況穩定，換屋型產品也開始出現，銷售狀況甚至優於小宅，逆勢成為銷售黑馬。

近年房市盤整、自住客當道，建商擔心銷售速度不如預期，即便位在精華地段，仍多半規劃好入手的小宅產品，並訴求低總價、低自備來吸引買方目光，隨著房市逐步穩定，換屋客群也開始回籠，今年開始，在都會精華區都陸續出現換屋型新案，坪數在40～50坪之間，主攻前一波的換屋空窗期。

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前幾年市場多以小宅為主力，近期坪數開始放大，50坪以上產品增多。

據住展雜誌統計，今年截至第3季為止，大台北預售屋建案（不含新成屋建案）可售戶數以兩房型以下的小宅為最大宗，所占比率約48.54％，但比重較去年銳減逾5個百分點；3房型所占比率約為42.39％，比重年增約6個百分點。住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於房市景氣回暖，換屋族買盤出籠，建商推案大幅增加3房型比重，反觀小宅比重正在快速下滑當中。

台北市部份，房型所占比率已經連兩年上升，今年所占比率一舉突破4成，若與2017年歷史低點的相比，近兩年3房型所占比率已大增近12個百分點。此外，北市今年前3季3房累計釋出1246戶，已超越去年全年的1202戶。新北市預售屋3房所占比率今年急升至約42.68％，大增近6點7個百分點，反觀小宅則重挫6個百分點，跌至約49％。

都會區老屋多  換屋空窗期帶動需求

都會區老屋問題嚴重，都更腳步跟不上速度，加上國人平均壽命增加，沒有電梯設備的老舊公寓不適合年長者出入，間接刺激換屋族出籠，不少人喜愛就近選擇新屋換房，帶動換屋型產品在這波買氣下大幅成長。

近期，幾個精華區換屋建案消況都不錯，像是位在永吉路的「璞真永吉」，周邊大多是老舊房舍，規劃43～67坪中大坪數產品，即便總價帶在4千萬元以上，仍舊吸引許多區域客買單，推出不久就完銷。而永吉路最近還有新案「僑聯信義」甫公開，單一坪數60坪4房格局，採先建後售，每坪均價在105萬左右，同樣主攻換屋客群。

另外在仁愛路二段的都更案「至仁愛」，位處仁愛路林蔭大道黃金地段，規劃40～90坪，算是近期市場上少見的豪宅型產品，公開不久就完銷；同樣由璞園建設推出的「璞風晴」，近期剛公開，位在石牌捷運站附近，也規劃60～70坪換屋型產品，璞園建設董事長陽岳虎表示，觀察到近期換屋族逐漸出現，因此新建案在坪數規劃上也開始放大，以3～4房為主力，希望符合換屋族群需求。

中悦機構長年在桃園推豪宅產品，即便房市反轉，仍以大坪數為主力，圖為「中央公園」。

深耕桃園地區的昭揚建設首度進軍台北，也選在石牌地區推出預售案「昭揚天際」，規劃雙併62～78坪，李天鐸建築設計，目前已售8成。在桃園推出不少豪宅作品的中悦集團，即便房市翻轉，仍以大坪數產品為主力，中悦建設機構-悦萊建設總經理翁茂槐就說，這幾年市場上大多推出中小坪數產品，讓大坪數產品呈現真空狀態，中目前仍以大坪數建案為主，因為客戶端對大坪數仍有需求。

台商回流助攻  大坪數銷況反比小宅好 

中山區商業機能發達，以往多推出小坪數產品，訴求投資置產，近期也有不少中大坪數產品出現，位在民權西路的「僑聯大千」就規劃78～108坪，微風百貨附近的「然花苑」，也規劃77～103坪格局。大直地區則有新成屋「開璽吾界」，基地正對美麗華商圈，規劃52～103坪產品，訴求建物耐震安全、防水工程和崗石外觀，頗受在地客青睞。

新北市近年重劃區推案熱絡，新建案多訴求首購產品，但精華地段仍有換屋需求，不少建商也開始將坪數增大，林口區指標案「長虹天際」，是目前林口完工最高層的住宅大樓，全棟SRC鋼骨制震，規劃單純70及83坪，隨著建物完工，銷售及來人跟著增加。

位在江子翠市區的「幸福昇樺」，距離捷運站不遠，因室內坪效大，吸引不少區域客就近購屋，就連粉領族也相當喜歡，7月潛銷至今已破7成，3房反比2房更受青睞，也讓建商預計在二期將坪數放大。

訴求五星級飯店式住宅的「馥華艾美」，因地段位置精華、產品特殊稀有，潛銷期間就近完銷。

甲桂林副董事長曹瑞濱表示，前幾年房市景氣下滑，大家一窩蜂推出首購型產品，讓換屋產品呈現空窗期，但市場上仍有許多換屋需求存在，因此只要生活機能成熟的地段推出中大坪數產品，有些銷況還比小坪數好，像是在板橋的「永雄卓閱」，大坪數銷售狀況佳，進場後每坪價格還上調2萬元。

此外，這波台商回流潮，也帶動中大坪數產品交易速度，不少人選擇在自己熟悉的區域置產或自住，若區域內有指標型新案又更加受青睞，位在新板特區旁，訴求五星級艾美酒店住宅的「馥華艾美」，潛銷期間50～82坪產品就已近完銷，顯見只要區段精華、產品規劃得當，就是現下的銷售王道。

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