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商用不動產市場大退潮 直逼金融海嘯

2016/10/04 06:38 文/記者馮牧群

商用不動產市場可能面臨金融海嘯以來交易量最低的一年。

商用不動產好景曇花一現,上一季突破200億的交易動能無法延續,根據第一太平戴維斯統計,第3季大型交易案(3億以上)總金額萎縮至82.6億元,年減率23.6%、季減率高達72.7%,交易量只剩前一季的3成,僅高於2008年金融海嘯時期的62.5億。

 

經濟前景不明加上不動產持有成本看漲,即使央行四度下調基準利率,資金面轉趨寬鬆,自用與投資性買盤仍然疲弱,第3季僅有8筆大型交易完成,最大筆為富邦人壽以40.8億,向外資基金基匯公司購買內湖廠辦東京企業總部,使得投資買盤連續兩季超越自用需求,單季交易占比61.4%。

 

第一太平戴維斯指出,工業用不動產仍為目前市場主流,廠辦、廠房分別占65%及22%;辦公室方面,隨著企業著重成本考量與預期價格尚未落底,以租代購的情況普遍,導致交易量萎縮,僅占6%,同時引發價格修正,上半年台北市B辦平均價格下滑4.9%,但目前修正幅度與速度來看,仍不足以吸引企業進場購置不動產自用。

 

科技業 建商 購地仍積極

土地市場方面,土城暫緩開發區標售開紅盤及華碩斥資78億購置北投土地的挹注下,第3季大型土地交易(3億以上)總額達324億,比前一季成長129%。工業地需求帶動土地交易量,本季科技業投入110億,占土地交易34%,以滿足擴產或總部建置需求,區域集中在北台灣,而建商購地147億元,其中興富發即貢獻半數金額,北中南獵地總額達76.2億。

 

商仲分析,受到住宅交易位於低檔,多數建商採取減量保價或低價破盤促銷的策略,擴大土地庫存的意願不高。綜觀去年前五大獵地建商當中,包括潤泰、愛山林、華固及潤泰,今年購地金額大減,僅有興富發仍然維持動能,截至目前為止已購地達82億,大幅超越去年全年的57億。

 

第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示,預期未來半年內,比較積極的投資人為壽險業及科技業。近期接觸的科技業者中,相當高比例的產能增加需求,業者尋找北部工業區的合適廠房與土地,但由於工業不動產的總金額通常在10億以下,要仰賴工業不動產帶動商用市場成交金額回春,成效有限。即使第4季市場交易動能回復正軌,全年要突破900億難度相當高,商用不動產將面臨金融海嘯以來交易量最低的一年。

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