平均地權條例上路倒數 高總價住宅熄火

打炒房條例上路後，豪宅產品將首當其衝。(本報資料照)

六都豪宅經歷過去兩年爆量增後，2023年前4月買氣終於出現萎縮，根據元宏不動產加值服務平台統計實價資料發現，六都大樓豪宅交易量在2021年、2022年同期交易量能大幅攀升，分別有376件、348件，較2019～2020年同期的不到200件，幾乎翻倍成長。不過，這樣火熱的市況，在今年似乎有比較熄火的跡象，2023年前4月六都大樓豪宅至今實價揭露123件，較去年同期348件出現明顯萎縮。

對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，2023年北市豪宅量縮，除可能有部分件數尚未完全揭露外，與今年整體「房市買氣疲弱」脫不了關係，也導致豪宅買氣出現熄火。

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台商資金回流 掀起豪宅市場熱潮

周昆立指出，近年中美貿易大戰，政府積極導引台商資金回流，據最新資料顯示，2019年7月推出的「投資台灣三大方案」，到今年6月2日止，就審核通過1365家廠商、總計2兆677億元的投資案，就創下空前紀錄，而且，其中「歡迎台商回台投資行動方案」廠商就有290家，金額就有1兆1785億，台商近年回流投資確實相當熱絡。

周昆立表示，近年這些回台的企業除了有大量投資設廠需求外，企業主、高階主管回台的居住需求也相當龐大，也就成為豪宅市場一股堅實而穩定的買盤，也導致2021～2022年六都豪宅交易量大幅攀升，市場更不時傳出有大戶捧現金直接買房的案例，足可見這波台商回流買房對豪宅市場助益有多大。

周昆立指出，觀察近年六都豪宅市場可發現，除了北市仍是高資產人士的最愛外，台中挾著多項重大建設與往來南北都便利的交通優勢，近年房價狂飆，豪宅交易量能也明顯放大，已成為僅次於台北的第二大豪宅交易熱區，後市發展值得市場多加關注。

打炒房條例將上路 非住宅產品將成主力

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，平均地權條例上路前有預告期，在此之前私法人依舊可以交易住宅，因之也讓豪宅表現強勢，但7月1日之後，最直接的改變是豪宅將以自然人登記為主，由於自然人登記變數多，會因為失能、死亡、個人債信等因素讓產權產生不確定性，高資產族群對豪宅布局會更為保守，產品力才是最後決勝關鍵。

不少富豪購置豪宅並非短期交易，而是避稅之用途。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，未來私法人購買住宅數量將會驟降，若是獨資公司、自營商則改以自然人名義購買即可，唯裝潢、管理費等費用難以足額認列扣抵；若是多人合夥的公司若買房掛在股東名下，恐怕會徒增風險，或許轉向購買非住宅類產品較為可行。

私法人衝擊最大關鍵在此 下半年量減價穩

根據知名豪宅建案現場經理指出，目前購置豪宅之私法人，對於5%營業稅、營所稅20%與28%股利所得稅額，對富豪而言，的確具有節稅效果；但更重要的是，口袋資金太多，而若以贈與或未來繼承遺產處理上，恐怕得付出更巨額稅金。然而透過私法人購置住宅，將來只要公司負責人更名即可將資產移轉給下一代，可省下大筆的土增稅、遺贈稅費用。

7月1日倘若私法人購置住宅許可制上路，其衝擊最大在於「私法人購買住宅數量不得超過員工人數」這一條規定，根據內政部已發布的「私法人買受供住宅使用之房屋申請及使用計畫書-宿舍」，申請許可時必須檢附勞保局最近12個月平均投保人數影本，常見用來購置不動產的海內外投資公司多半未有受雇員工，私法人以後若要購置住宅，必須先想辦法提出相對應且符合的員工人數。

至於外界認為，豪宅購置後管制登記後5年不得移轉恐怕將打擊市場，但其實富豪鮮少出售房產，加上現階段已經有房地合一稅管制，限制出售已經不是重點。

以自然人身分交易，除個資隱匿同享持有稅優惠。

不過以自然人購置豪宅也不全然是缺點，市場人士表示，以自然人身分置產，不僅可以選擇隱匿個人資料，減少資料曝光風險，且地價稅、房屋稅二大持有稅更能選擇自用住宅稅率，無論選擇以私法人或是自然人身分購置豪宅，估計平均地權條例上路後將需要時間適應交易方式，選舉前市場將呈現量減價穩，但2024年後被壓抑交易量可望再現。

專家意見 元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立

雖然這波台商回流投資所帶來的自用需求有利豪宅市場發展，但今年台灣房市因為升息、政府打炒房等因素，導致房市交易量明顯萎縮，估計也將持續影響豪宅市場買氣，今年豪宅量能恐無法維持過去兩年般的高檔。推測豪宅市場將由全面復甦，轉為個案或是區域表現。此外，由於平均地權條例新法即將上路，在私法人購屋未來將採許可制下，短線可以期待可能會有一波新法上路前的豪宅買氣。

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