越打越悲劇 房市專家：供給降、202X年將迎新漲勢

由於屋主想規避重稅，導致二手屋市場賣壓下降，最後形成二手屋市場好物件、以及屋齡較新的成屋供給量銳減的情況。(圖/記者張瀞勻攝)

房地合一上路至今近7個年頭，每回有炒房政策上路，市場悲觀氣氛濃厚，甚至有人預估將呈現「胖U型」走勢，修正時間長達十年以上，但專家指出，房地合一重稅之下，不只讓新建案市場享受「打房紅利」，房地產市場在極短的時間內結束修正，其關鍵在於「賣壓消失」，對比平均地權條例即將上路，供給量一旦減少，恐將再迎來一波漲勢。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，房地合一稅1.0在2016年實施，當時市場非常悲觀，當時有建商認為房價會從此趴在地上，然而新建案成交量自2017年起回升，成交價於2018年開始反彈，市場很快地脫離空頭而邁入多頭，箇中關鍵正是「賣壓消失」了。

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何世昌指出，賣壓被房地合一重稅閉鎖期鎖住了，然而二手屋市場被鎖住多少籌碼呢？假設短期投資比例25%情況下，2016年被鎖住的物件超過15萬棟，到了2021年房地合一2.0實施，被鎖住的物件數量高達約35萬棟、2022年更高達近38萬棟。

由於屋主想規避重稅，導致二手屋市場賣壓下降，最後形成二手屋市場好物件、以及屋齡較新的成屋供給量銳減的情況，二手屋市場無法滿足需求，何世昌表示，部份想買新房子的人便轉向新建案市場，進而推升新案銷售率，當建商看到報表銷售快速上升、建案順銷，紛紛大舉調漲售價，中古屋主看到自家周邊新案大漲價，二話不說立馬漲價。

然而，新一波房價修正壓力來自於預售屋，因2022年全台推案大爆量，高達約2兆元，且銷售率不到五成而構成賣壓，才使得近期房價走勢顛簸，何世昌指出，單純從供需角度看，今年全台推案量若年減達三成以上，將有助於減緩賣壓，2024年恐怕又會很快迎來新一波漲勢。

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