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共有土地出售有漏洞？他揭：「這群人」免繳仲介費還優先拿價金

2023/12/08 09:32文/記者朱語蕎

資深地政士分享案例，有共有土地處分時，少數不同意的「他共有人」，反成為佔有優勢者。（資料照）資深地政士分享案例，有共有土地處分時，少數不同意的「他共有人」，反成為佔有優勢者。（資料照）

土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，而若要交易共有不動產，則是以全體同意為主，依據《土地法》第34條之1的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，不過，有時候少數也並非弱勢。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，在郊區有多處置產，拜政府的公共工程的建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不斐，也造就了子孫後代個個身價上億，在多次土地買賣時，就「偶遇」同一批地主後代。

但卻發現，其中固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售，剛開始還擔心他們會主張優先購買權，但幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權但是按照規，仍一樣要發優先購買權通知給他們。

鄭文在說，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的交易費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1000萬元就必須負擔40萬元的仲介費，而在多次的交手後赫然發現，每次的土地交易，這群固定不同意的「他共有人」不只不出現，還不用支付仲介服務費，光是這樣就省下了近百萬的仲介服務費。

鄭文在解釋，因為按照內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。

更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。

但這些不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，此外還免付仲介服務費。

鄭文在無奈表示，「這真是少數霸凌多數的活教材」，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。

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