買房「蛋黃必漲」觀念早落伍 李同榮：3因素促使蛋白區翻身

近幾年一些以往被稱為蛋白區塊，房價漲幅和人口增加速度，都較蛋黃區快速。
近年全台房市交易熱絡，不少蛋白區漲勢更是驚人，以往房地產強調的「地段」，似乎已被打破，蛋白區增值幅度更強過精華區，這波房市循環為何會讓蛋黃、蛋白區漲勢豬羊變色？房市趨勢專家李同榮表示，高鐵軌道經濟以及近年高科技產業進駐，使價格、地段和生活機能的提升，都讓蛋白區重新定義。
李同榮指出，房市購屋者傳統思維重視的就是「Location、Location、Location」即俗稱「蛋黃、蛋黃、蛋黃」，15年前因為中南部都會交通建設與公共工程大幅落後大台北，且高鐵尚未通車，全台公共建設重北輕南，導致中南部都會房市的漲幅永遠落後雙北市近1倍之多，台南高雄平均房價差距台北近5倍，台中房價差距台北3倍以上，新北市與台北一河之隔就落差一倍以上。
因此，台北都會以外中南部都會甚至新北、桃園都被列為廣義蛋白區，無論投資效益或居住商圈機能都不及台北蛋黃區，因此台北房市一枝獨秀，有所謂「天龍國」之稱。

隨著高鐵七都通車，8年前二線城市增設苗栗、彰化、雲林等站，蛋黃蛋白漲勢豬羊變色、重新定義，全台七都近5年漲勢最強行政區排行榜前12名幾乎是由非傳統蛋黃區，而清一色幾乎全為具潛力的蛋白區囊括。
蛋黃區的概念也因交通建設擴大都會而擴大延伸至周邊蛋白區，尤其是新興重劃的蛋白區商圈逐漸成熟後，公共建設與生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區，「潛力蛋白大翻身」已是現在進行式，更是未來進行式。
台北市旗盤式的捷運系統與新北市的三環六線加上桃機捷運，促使大台北都會蛋黃區的不斷擴散，而過去被視為廣義蛋白的中南部，近10年來在高鐵軌道經濟與高科技產業鏈南移的激勵下，房市發展與增值潛力已勝於北台灣，而北台灣的桃園市發展更勝新北，新北又勝於台北，「南北大翻轉」促使房市「天龍國」概念即將消失。
買房到底是選舊蛋黃好還是新蛋白好？ 李同榮建議，還是要優先考慮需求與生活習慣，更重要的是預算，同樣的預算，有的人因生活習慣寜住擁擠的蛋黃區老房子，有的人寧願住一線之隔蛋白區公設齊全的全新豪宅，但若從增值的潛力評估，蛋白漲幅顯然大幅遠勝於蛋黃。
李同榮分析這幾年蛋黃與蛋白房價漲勢會豬羊變色三項因素，包括價格增值，一線之隔房價差距1倍之多，不但預算可精簡，且增值空間也較大。地段距離使新興蛋白重劃區透過捷運網建構完成，時間可縮短空間距離。而交通建設發展擴大了都會範圍，公共建設完備與人口淨流入，促進新興蛋白區商圈生活機能更佳完善。
綜合上述三項新興蛋白區的優勢不容小覷，李同榮認為，傳統舊思維評估蛋黃蛋白區，恐會是迷失於「蛋黃必漲」的傳統觀念中，李同榮分析，近5年來，過河、過橋的林口、三峽、淡水卻是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名，中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域，且在房市降溫後，後市仍然看好。
他表示，2024年基本面與技術面偏空，房市將以盤代跌，雖然餘屋與供給續增，但購屋信心與需求同步增強，因此交易量反而會熱絡回溫，台北會是最抗跌區域，但也是因為它在近10年是房價漲幅最小的都會，扣掉通膨、經濟成長、物價上漲因素，台北房價幾乎等於沒漲。而抗跌並不代表房市前瞻性最優，反觀中南部因高科技產業不斷南移，因營建成本比重高，房價基期低，近年漲幅較高，而部分超漲地區會有局部調整，但中長線仍然看好。

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