商用不動產開創新藍海 商辦與購物中心朝中南部開發趨熱

台北商辦市場今年企業自用當頭，核心商圈優質商辦大樓，仍將是今年的重點交易產品。

後疫情時代改變商業消費模式，加上高鐵軌道經濟再度發燒，除了北部商辦市場尋求改變突破，商用不動產如何開創新藍海市場，也成為一大顯學，包括商辦與新百貨購物中心，紛紛跟隨高鐵南下，在中南部站區周圍或快速路網旁設點，可望吸引更多就業人口與提高消費便利性，兼具高鐵站區便利與百貨購物商圈加持的重點站區房市，成為城區開發與區域房市轉型焦點。

  高鐵站區結合新百貨購物中心 中南部高鐵站區房市新焦點

台中高鐵站區便利交通，吸引高科技、傳產與百貨產業持續投資。

信義全球資產公司觀察，在高利率、高通膨環境，企業購置商用資產，有助於抵抗通膨、資金避險，使得今年商辦買氣續旺。台北市區辦公室屋齡雖偏高，但有地處黃金地段的極佳優勢，吸引企業、置產族買進長線持有，身價也連年上漲。 總計2023年北市老商辦交易量達79億元，案件主要集中在有台北華爾街之稱的敦南商圈，若從成交單價級距來看，老商辦成交單價主要集中在60萬元至80萬元間，佔總交易件數約47%；其次是80萬元至100萬元間，佔26%。

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信義全球資產公司總經理林三智分析，升息會限縮壽險業等收益型買方可投資範圍，但今年商用市場企業自用當頭，公司購置辦公室動能十分強勁，尤其是核心商圈優質商辦大樓，是今年的重點交易產品，商用不動產穩健抗通膨的特性，吸引資金長線持有，預料此次升息對商用市場交易量影響不大。

另外，觀察來自日本的三井不動產集團近年積極搶進台灣市場，自2016年第一家三井OUTLET在林口開幕後，迄今已有2家OUTLET與2家LaLaport完工啟用，接下來三井除了在林口、台中港繼續推出二期商場之外，也將在鳳山推出高雄第一家LaLaport，預計2026年開幕，而這些大型商場周邊的房市，也因為有人潮及錢潮，房價飆升速度快。

三井集團開設據點可以發現，主要都選在人口稠密、交通方便的區段，例如台北南港LaLaport所在的南港經貿園區，除了有四鐵共構之外，附近還有台北流行音樂中心、世界明珠、南港展覽館等大型建設，交通與生活機能便利。

台中高鐵站區陸續開發，同時台中市幾乎每個重劃區都有重點話題，從交通建設、園區發展到購物中心，加上地理位置居中，南來北往便利，公司企業設點不少選擇台中，一路推升價格走揚。

  高鐵嘉義站區將設大型OUTLET 輕豪宅大樓市場加溫

華泰名品城旗下格珞麗亞公司預計將投入48億元，開發高速鐵路嘉義車站特定區產業專用區，興建地上2至3層的大型購物中心Outlet。

為推動高鐵嘉義車站特定區發展，交通部鐵道局辦理「高速鐵路嘉義車站特定區產業專用區開發經營案」招商，以設定地上權方式引進投資人開發經營，去年12月18日終於宣布選出格珞麗亞企業股份有限公司為最優申請人。由華泰名品城旗下格珞麗亞公司預計將投入48億元，取得銀級以上綠建築標章、合格級以上之智慧建築標章，全案規劃分為三期開發，並於113年3月27日完成簽約事宜。

本招商案土地面積約3萬坪，容積率240%，為50年地上權之開發案，土地由內政部、嘉義縣政府及交通部鐵道局三方共同持有，格珞麗亞企業股份有限公司預計規劃興建地上2至3層的大型購物中心(Outlet)及一棟停車場，將引進200間以上店鋪，包含國際名品、時裝品牌、家居用品等，另有大型室內美食廣場、主題餐廳、輕食及咖啡廳，並規劃有親子遊樂區、公益文化空間等多功能區域，第一期預計於117年營運，全案預計於121年完工營運。

清景麟集團董事長林聰麟指出，全台軌道經濟持續發燒，看好高鐵軌道經濟房市發展潛力，高鐵嘉義站與嘉義科學園區加持，加上華泰名品城購物中心落腳加持下，具有地方經濟發展的加乘連結效益，期待在未來在廠商進駐、住宅社區完工後，提升生活機能，共創雙贏榮景。

 台南高鐵沙崙站區 三井OUTLET帶動成長

台南高鐵沙崙站區房市，受惠三井OUTLET購物中心也快速成長。

由日本三井不動產集團耗資逾30億元於台南高鐵沙崙站特區設置的「MITSUI OUTLET PARK台南」大型購物中心，來人消費穩定，營運表現達到預期目標，業者已陸續展開二期擴建計畫，今年二月初，鐵道局辦理之「高速鐵路臺南車站特定區事業發展用地開發經營案」，由三井不動產集團舉辦第二期新建工程動土儀式。 本案為30年設定地上權案件，範圍包括臺南市歸仁區武東段70-1、71、72、73地號土地，基地面積約為5萬8612平方公尺。本案分為兩期進行開發，第一期購物商場已於111年2月25日開幕營運；第二期擴建購物商場及停車場，預計114年完工，將提供更優質便利的購物空間。

看好高鐵沙崙站特區房市前景，繼清景麟集團推出「坐忘林」高質感大樓預售案，包括達麗建設也新推出二期「達麗世界仁」大樓預售案，華友聯集團已在中研院分院旁儲備逾7千坪精華地，台南知名品牌建商和通建設也儲備3千多坪基地，該特區可望成為高質感大樓新集中區。

  左營高鐵科技之心將開發A級商辦 三井鳳山LaLaport助衛武營發展

高鐵左營站區的「左營高鐵科技之心」公辦都更案國揚獲最優申請人，預計投資188億元，開發量體約7.2萬坪，將規劃興建A級辦公室(含會展空間)、智慧商場、精品旅館及智慧節能住宅。

定位北高雄科技新門戶並由高市府財政局執行「左營高鐵科技之心公辦都市更新招商案」，3月28日經評選結果，由國揚實業股份有限公司獲選為「第三種商業區 A、B基地整體開發」最優申請人，兩塊基地面積合計達4713坪，該公司預計投資188億元，開發量體約7.2萬坪，將規劃興建A級辦公室(含會展空間)、智慧商場、精品旅館及智慧節能住宅，未來透過三鐵共構TOD大眾運輸優勢，將帶動左營高鐵車站西側地區發展。

該案規劃構想，將於A基地規劃興建2棟地上26層、地下6層之商辦大樓及住商大樓；B基地規劃1棟地上26層、地下4層之商辦大樓。其中A基地將建置左營轉運站，連接楠梓產業園區及其他區域，並且於B基地商辦大樓及兩側公園用地、停車場用地內，闢建公共托嬰中心、里民活動中心及地下停車場等公共設施。

而三井第一次進軍高雄，就選擇在鳳山衛武營旁落腳，之所以會選擇於此，就是依照該公司一貫的選地哲學「人口多、交通方便」，以鳳山LaLaport為例，所在的鳳山是高雄人口數最多的行政區，緊鄰的三民區則是高雄人口第二多。

另外，鳳山區也是高雄捷運最密集的行政區之一，高雄捷運橘線在鳳山就有衛武營站、鳳山西站（高雄市議會）、鳳山站、大東、鳳山國中站等5站，未來捷運黃線也將在鳳山設站，LaLaport的位置又鄰近中山高中正路交流道，南來北往交通非常便利，可預見未來吸客力極強。

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