房地產麵粉交易急速回溫 專家：建商算盤打的是這主意

大同公司（2371）旗下子公司尚志資產開發公告，台北市芙蓉大樓以131.25億元售出。（圖/翻攝自GoogleMap街景）

國內經濟持續復甦，景氣燈號自開春連兩綠，帶動商用不動產交易額回溫，仲量聯行指出，2024年第一季累計買賣交易額達新台幣360億，由於去年同期基期偏低，致第一季交易規模較去年同期大幅成長181%。其中自用比例佔43%，約新台幣154億； 開發商預計承購後開發重建案件交易金額達142億，占比39% ；而投資目的第一季則僅以64億佔總交易額之18% 。

第一季由於央行升息政策進一步提高壽險業不動產最低投資收益率達2.97%，預期將使壽險公司不動產投資決策更加謹慎。依據仲量聯行的觀察，2024年自用型買方將繼續為市場主要需求來源，尤其正向看待今年商辦買賣市場 。

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以產品別分析，第一季辦公類型產品交易額表現優異，除自用剛性需求強勁外，商辦及廠辦總交易額更受大型交易影響，佔第一季總交易金額的七成。單以商辦產品買賣便佔第一季總交易額五成，而璞永建設等購入芙蓉大樓一案更使辦公室交易額由去年同期之14億上升至178億，同期市場交易額占比上升39%。

第一季買家組成分析，開發商占比43.1%，交易額達到新台幣155億。開發商取得用地方式改變，帶租約之建物亦成為置入標的，錨定未來可都更及再開發價值，如璞永建設等建商聯盟購入芙蓉大樓、國盟開發購入基隆安樂區物流倉儲、誠邑築建設購入德成大樓及郡都入手中正飯店。第二大買家類別為科技業，受AI、車用電源等科技需求影響，促使科技大廠如台達電、耀華等積極購置廠辦、廠房，科技業交易額來到95億，占整體交易額之26.4%。

土地市場方面，第一季累計交易額達新台幣493億，季增率達39%。市場自去年第一季起逐季回溫，與基期較低之去年同期相比，增幅達163%。就土地交易市場買方分析，以開發商買家最積極購入土地存貨，佔市場交易總額之58%，達285億。究其原因，主要為去年第四季住宅市場回溫，進一步帶動建商購買土地增加庫存。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，開發商購地轉趨積極的現象也可從交易案土地分區分析，住宅用地以212億居冠，工業用地則以161億次之，交易額較去年同期增幅約126%。本季住宅用地較去年同期交易額大幅上升194%。其餘產業買家以自用型工業土地為主，交易額達69億，推動工業用地交易額整體上升，市場交易占比則因住宅用地強勢，微幅下降五個百分點至33%。

而在土地交易地區，交易額超過百億之地區為新北及台中。以117億拔得頭籌之新北土地交易額分布大致符合總體交易額走向，住宅用地為大宗，超過五成，工業用地則以34%次之。台中則以市政府土地標售之住宅、商業土地為主，合計之103億交易額居次。

侯文信分析，綜觀市場雖然目前通膨疑慮尚存，然台灣市場資金充裕，使第一季交易狀況熱絡，預期未來投資市場表現正面。另除民間私部門交易外，政府聯開案及公辦都更亦將續熱。近幾年投資人對高鐵土地開發、捷運聯開案件等TOD軌道經濟開發商機深具信心，日前左營高鐵科技之心更完成招商，吸引民投資將近188億元，使高鐵沿線車站近五年累積民間投資金額已逾千億元。仲量聯行持續與各地方政府交通建設合作，積極推動土地開發案件，為2024年台灣不動產市場開啟明亮新局。

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