資金充沛買氣增溫 購屋跟著建設腳步注意房貸負擔與銷售花招

股市與房市資金動能充沛，加上科學園區議題發酵，引領房市買氣增溫。

台北股市一度衝上2萬3千點，這波股市從去年到今年6月19日大漲9千點，股民與大股東獲利滿滿，市場已經有股房連動跡象，股市資金成為房市背後重要推手。房產專家紛紛建議，房市買氣增溫，消費者購屋時除了跟隨建設腳步，也須注意銷售花招，避免陷入價格迷思與錯估房貸負擔能力，以免得不償失。

  股市房市買氣信心增強 看漲比例提高

也有品牌建商為回饋住戶與買家，陸續舉辦特色活動，讓住戶提前增進感情聯絡，也有利日後社區共識與管理維護成效提高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，股市大漲對於房市往往有帶動信心的效果，更帶來資金買盤，這波帶動指數上揚的要角包括晶圓大廠與科技業，不少股民身家也跟著同步走揚，過去一年資產階級已經享受到股房雙漲的好處，台股資金也有機會轉換成支撐房市的重要動能。股市不僅僅是房市信心與資金動能，更成為新一代的買屋策略重要參考，以前都是跟著重劃區、捷運站等重大建設發展，現在則是跟著科技業擴廠區域購屋置產，現在許多區域都出現複製竹科經驗的話題。

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信義房屋針對官網使用者進行2024第三季的購屋意向調查，調查期間央行的第六波選擇性信用管制措施已經上路，不過台股一度衝到2萬3千點，調查結果顯示看漲房價比例達56%，創下近10季以來的單季新高，調查反映部分民眾對於通膨預期仍強烈，45%受訪者出現通膨會帶動房價的預期，但也有30%認為雖有通膨但影響房市有限，至於股市大漲受訪者表示受惠有限，僅有11%表示獲利很多，購屋預算明顯增加。

房價預期部分，曾敬德表示房市看漲情緒持續增溫，顯示購屋人現階段的購屋信心偏強，56%受訪者認為未來房價看漲，比例創下近10季調查新高，上一季調查看好比例則為42%，2022第二季到2023第三季調查都仍是看跌比看漲多的相對理性氛圍，現在則是看漲遠比看跌得多，信心表現十分強勁。

但是大都會區的預售市場也出現搶房熱潮，引起政府注意，財政部與八大公行近日更關注「新青安」所衍生房市議題，為防轉租、投資風氣，預計將首次推出「新青安切結書」，以政府與銀行資料相互勾稽，若查出貸後轉租或人頭戶等行為，將要求購屋人歸還所有補貼利息，且將溯及既往，不分新、舊戶一併稽查。

同時央行為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，自本年6月14日起實施。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，將第二套房貸降低貸款成數到6成，直接受影響的將會是換屋族與交屋族，換屋族需要想辦法多準備自備款，已經有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋，不過若是幾年前買預售屋的民眾，名下還有房貸的客層，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45%的房地合一稅換約。

  新青安影響房市雙面刃 購屋注意本身經濟負擔能力

跟隨高鐵站區與科學園區建設腳步，讓嘉義、台南、高雄房市近來買氣快速增溫。

住商機構根據實價登錄資料，盤點六都2023年8月至2024年6月之間，交易總價符合「新青安」貸款條件的1,200萬元內純住宅物件。其中，高雄市交易件數達9,967件，位居六都之冠，其後分別為台中市9,577件、桃園市9,474件、新北市9,237件、台南市5,406件，而房價最高的台北市僅1,423件位居六都之末。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，自去年8月「新青安」正式上路後，讓因《平均地權條例》修法而較顯萎靡的房市持續上揚，帶起自疫情以來新一波多頭，惟此波由首購、置產買盤支撐的牛市，較局限於總價帶較低的新北市以南都會區。其中，觀察新北市各行政區，以房價表現最親民的淡水區，交易量最為突出；桃園則以中壢、桃園區等房市熱區表現最驚人，其中中壢區交易案件更達2,041件，為六都各行政區之首；台中市北屯、西屯區等有重劃區議題的區域，交易量體最亮眼。

受惠台積電設廠效應，楠梓、左營房市交易相當火熱。

觀察南二都表現，台南市表現較為平緩，以永康、東區等傳統房市熱區交易量體最大。至於交易量冠居六都的高雄市，楠梓、鳳山、左營及三民區交易件數皆破千件，其中鳳山、三民主要為舊市區，機能成熟；而楠梓、左營則受惠於半導體產業進駐楠梓產業園區，交易表現最為兇猛。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，「新青安」貸款為目前市場最寬鬆的房貸補助方案，以1,000萬元貸款、40年限、寬限期5年且申請「新青安」貸款利率僅約1.775%為例，每月本息平均攤還約需繳3萬1,983元；而若遭到稽查，依照各行房貸地板價約2.185%，每月本息平均攤還約需繳3萬4,084元，換算每月需多繳2,101元、每年多繳約2萬5,212元，房貸壓力之重不言可喻，或將打擊目前房市投資風氣，並在搭配央行日前釋出「二戶限貸令2.0」之下，應會迫使槓桿較大的投資客提早出場，有望稍解中古市場供不應求情形，惟對房市影響，仍待未來觀察。

另外，也有一些推案業者發現，少數銷售人員針對消費者對單價的價格迷思，大玩數字遊戲，將車位與房屋坪數加總，將表面上的銷售優惠價壓低，實際上分算房屋與車位的價格後，房屋單價卻比市場行情高，讓消費者誤以為佔到便宜，不少業者則是將車位售價灌水拉高，以回補房屋單價，在都會區停車日趨困難情勢下，消費者大多只能照樣接受。

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