大咖看房市！四大房市指數通通下滑 專家：心理作用過度反應

受到央行「限貸令」的影響，銀行對不動產放款之集中度過高，使得對不動產總放款額已逼近銀行法第72-2條規定。(圖/資料照)

CCIM台灣不動產投資協會公佈2024年第3季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為108.93點。與前一季相較下降9.27點(2024Q2：118.20)，專家指出，就連辦公室的貸款也受到銀行法72-2條總額管制，總體心理性影響過度反應實質的限縮。

四項指標皆較2024年第二季下降（辦公室、店面、土地開發、總體經濟），推測與央行貨幣政策有關。辦公室、土地開發及總體經濟仍為「偏向樂觀」之信心水準，店面則「偏向保守」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為122.92點，相較前一季下降7.64點(2024Q2：130.56)；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為120.00點，相較前一季下降7.08點(2024Q2：127.08)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為103.13點，相較上一季下降11.16點(2024Q2：114.29)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為89.69點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下降11.21點(2024Q2：100.89)。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為98.44點，較前一季下降9.89點(2024Q2：108.33)，指數轉為「稍偏保守」。

而全台三大都會之土地開發信心指數均下降。其中南部地區信心指數最高，為131.25點，較前一季調查結果下降8.04點(2024Q2：139.29)；開發信心居次的地區為中部地區信心指數為121.25點，較前一季調查結果下降9.70點(2024Q2: 130.95)；至於北部，信心指數為116.25點，較前一季調查結果下降5.18點(2024Q2：121.43)。

主持本調查的政治大學地政系教授林左裕指出，受到央行「限貸令」的影響，銀行對不動產放款之集中度過高，使得對不動產總放款額已逼近銀行法第72-2條規定:「銀行辦理商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」之上限，顯示出商用不動產之投資信心已受到房市過熱之資金排擠所影響，使得指數下滑，但辦公室、土地開發及總體經濟仍為「偏向樂觀」之信心水準，也呈現出商用不動產投資以「投報率」為主的基本原則，有別於房市炒作僅預期增值的手法與心態。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延表示，2024年第3季，由於利率上升與電子商務的迅速發展，店面投資信心明顯下滑。消費者的購物行為越來越向線上轉移，使得實體零售業的壓力倍增，租金調整也未能有效提升需求。此外，國內外經濟的不確定性進一步降低了投資者對零售產業的樂觀預期。然而，在經濟環境波動與投資者謹慎態度的影響下，我們看到其他商業不動產領域如辦公室與土地開發，依然保持一定的信心水平。特別是土地開發方面，中南部的開發活動帶動了投資熱情，反映出整體商用不動產市場的強勁基本面。

在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產管理公司副總經理歐人彰指出，雖然辦公室的貸款仍然受到銀行法72-2條總額管制，但貸款成數並不像住宅設有門檻，本季指數較前季微跌約5.6％，總體心理性影響過度反應實質的限縮。

考量美國啟動降息基調，台灣總體利率展望對應寬鬆機率較高，對辦公室投資市場資金面應屬正面訊息；實質空間需求方面，歐人彰分析大台北區過往供需失衡及經濟景氣樂觀下空置低檔且租金看漲，於傳統商圈老舊更新、新發展區如南港、三重、新莊辦公建案投入，預期舊換新自用需求仍相當強勁，而在中南部商辦微型化趨勢，取代出租套房成為租金收益之投資目標，都值得繼續觀察。

在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，本次全台三大都會之土地開發信心指數均下降，主要原因為9月央行宣布升準並祭出第七波信用管制，加上當前銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，導致終端住宅產品因市場完全回歸自用型消費，致使住宅建案去化期間拉長，因此土地持有風險提高，雖央行會議後至今仍陸續有建商公告取得精華區土地，但整體預期2024年第4季建商購地速度將逐漸趨緩。

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