土增稅重購退稅以小換大 價格高低並非絕對 但買這種住宅就別想退稅了!
土地增值稅自用住宅用地重購退稅,並非新購的比出售的交易價格高就符合「小換大」,應該要以移轉時計徵土地增值稅之新購入土地地價、出售土地地價與已繳納的土地增值稅金額來相比,且退稅金額係以已納土地增值稅稅額為上限。
小李在鳳山住了多年舊公寓,去年底以總價約千萬元,換購高雄市區的新大樓3房,舊公寓則以約600萬元售出,聽朋友說,自用住宅以小換大,應可以申請土地增值稅重購退稅,因此向稅捐機關提出申請,沒想到購買的是地上權住宅,房屋並無土地持分,慘遭稅捐機關否決申請。
高雄市稅捐稽徵處指出,越來越多民眾知道,買賣自用房屋不論是「先買後賣」或是「先賣後買」,只要在2年內完成「小換大」可以申請重購退稅,不過可能很多人還不了解何謂「小換大」。
稅捐稽徵處表示,由該處辦理的自用住宅用地重購退稅,退的税是「土地增值稅」,除了買賣兩處均須作為自用住宅外,俗稱的「小換大」是以買賣當時申報的土地現值多寡來比較,和民眾常誤認的房地成交價高低無關,並非新購的比出售的交易價格高就符合「小換大」,應該要以移轉時計徵土地增值稅之新購入土地地價、出售土地地價與已繳納的土地增值稅金額來相比,且退稅金額係以已納土地增值稅稅額為上限。
稅務專家提供簡易判斷公式,[新購入土地地價-(原出售土地地價-已繳納土地增值稅)仍有餘額者]。
稅捐稽徵處更提醒購屋買家注意,近期地上權房屋,由於價格相對便宜,吸引不少買氣,該處特別提醒納稅人,如新購不動產為僅有地上權之房屋,因未購入土地,是類情形無法適用自用住宅用地重購退稅申請。
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