最大交屋潮強碰房市寒流 房價下跌還得等 進場時機、區段選擇一次看

專家認為，新案市場仍視個案表現而定。

全台房市在去年9月央行宣布新一波信用管制後，買氣急速下滑，雖然全年買賣移轉棟數守住35萬棟，但多數來自上半年房市景氣熱絡的挹注，開春買氣依舊低迷，今年能否進場買房？房價是否會下跌？引發民眾關注。

房市買氣到底有多冷？比較2023年與2024年各季度建物買賣移轉棟數數據和年增率變化，七大都會區在2024年第四季的建物買賣移轉棟數全數較前季下降，其中新北、新竹、台南三都會區的移轉棟數更較去年同期大減25%。
主要原因就是「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」於2024下半年開始發酵，民眾的購屋負擔能力明顯受到衝擊，2024下半年房市移轉量迅速下滑。觀察內政部建物買賣移轉棟數數據，2024年第三季除桃園和台中的建物買賣移轉棟數仍持續成長外，其餘主要都會區都出現減少。與2023年同期相比，除台中外，其餘六大都會區年增率也都較前一季下滑。

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原物料上漲，土地價格也未見下跌，都讓房價難以大幅度下跌。

買氣持續觀望 元月交易量腰斬

到了2024年第四季，七大都會區的建物買賣移轉棟數持續較上一季減少。在年增率部分，除桃園仍有正成長之外，其餘六大都會區都出現負成長。其中新北、新竹、台南年減幅約在25%左右，減幅相當驚人。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」嚴重影響民眾的購屋能力，造成移轉棟數減少，更讓傳統交易旺季出現「旺季不旺」的情況。
今年的交屋潮也一直備受關注，據內政部統計，全台住宅類核發建築物使用執照為13萬8180宅，刷新1996年以來歷史新高；全台住宅類核發使照總樓地板面積則達584.9萬坪，亦是自2007年以來最高。若以平均工期約3年來看，約是自2020年起建商大舉推案，累計至2023、2024年陸續出現大批交屋潮，此走勢亦與房市大盤相符，上一波多頭房市起漲點，即是以2020年為開端，各地建商紛紛搶進，其中台中、桃園以重劃區議題著稱，前者更是這波大漲的主要區域，吸引開發商插旗。

想承接預售平轉戶？「時機」很重要

但民眾買房意願衰退，市場呈現觀望態勢，也讓不少人擔心自己現在進場會買到高點，但從數據來看，房價似乎還沒隨買氣驟降而下滑，雖市場出現不少「急售」、「平轉」、「賠售」物件，但從新建案價格來看，還未明顯感受到房價下跌。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察住宅類核發使照數據，自2023年下半年起至2024年底，扣除工作日較少之2月份，已連續17月單月住宅使照宅數都達破萬宅規模，且以桃園市、台中市居多。
市場上也開始出現「平轉」、「賠售」、「急售」物件，民眾是否能適時進場承接這些轉售物件？房市趨勢專家李同榮表示，若是承接「平轉戶」預售案，首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，在2023年6月30日前購入預售屋者不受平均地權禁止換約的限制。若以2022年中投資進場當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約1成5至2成，往前推成本越低，可能獲利差價近3成，往後推到2023，平均獲利差價至少也超過1成，可先了解這些物件進貨時機與成本後，進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。
李同榮也提醒，承接預售平轉戶表面上會以為現買現賺，但事實若是如此，投資客就會如2024年初惜售而不會平轉拋售。承接戶可能必須注意在房市下行趨勢時，若投資客當時購入時因搶進接高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。

買氣持續下探，元月份全台交易量月縮33%，年縮43%，逼近腰斬。

物價齊漲 房價難大跌

但房價能否下跌各界看法不一，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏就直言，台灣經濟體質太好，在面臨通膨考驗下，房地產成為相對保值的產品，加上土地價格未跌，建商有一定的成本在，除非利率調升至4％以上，否則房價很難大幅下跌，「房價只會越來越貴」建議民眾越早買房越好。
李同榮則認為，從近7年來開工量與使照量相對照，3年前的平均開工量就有可能是今年的完工量，而今年面臨的完工交屋潮會比去年增加至少1萬5千戶，高達約12萬戶的交屋潮，加上銷售率不佳開工率下滑，投資客開始拋售存貨，市場供過於求、消化不良，要想交易量解凍上升，就必須要降價才能逼量出來。
李同榮也示警指出，，2025年至今，都在賣方堅持、買方觀望的市場氛圍中，又，元月份全台交易量月縮33%，年縮43%，逼近腰斬的慘況，金龍海嘯第一排就是靠交易量生存的房仲業成為重災戶，在僧多粥少的市場中，第一季難以生存的營業員就開始出現轉業潮，第二季預期頂店風潮將起，去年新開的店頭將首當其衝，若第三季前情況若沒改善，房仲業上半年將掀起一波倒店潮，成為海嘯第一排的重災區。
在房價盤整階段，李同榮表示，「地段」選擇更是重要，像是台北市因此波漲幅不高相對抗跌、桃園市因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠，表現會最優，中南部短線調整，台南此波漲幅達114%，將率先領跌，但中南部長線仍然可為。
另外包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈發展重劃區，以及家戶數增加、人口數淨流入增加區域值得關注。預售建案則是品牌及個案而有不同表現。

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