建商購地縮手 主力買家換人當
商仲業者統計,全台土地交易金額從2013年至2016年的衰退幅度高達53.5%。
土地交易市場主力大搬風,根據戴德梁行統計,2016年土地交易量僅891億元,創下金融海嘯後新低,同時跌破千億大關及過去十年平均值。年度10大土地交易中,工業土地交易金額占比64%,成為2016年土地市場的撐盤主力,以建商為主力買家的住宅用地則因地價稅、房屋稅制大幅調高及房地合一稅上路等因素,在十大交易中淪為配角。
全台土地交易總金額從2013年至2016年的衰退幅度達53.5%,地上權案去年更是玩不下去,占比僅6.52%,衰退高達65%。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析,近年中國投資環境優勢不再,台商回台設廠及網路電商的倉儲物流配送需求,促使工業土地交易熱絡,與冷清的住商土地市場大相逕庭,前幾年中南部的工業土地行情每坪僅3、4萬元,如今都已倍數增長,預估2017年工業土地需求仍在,但由於地價已撐在高點,交易難度將高於2016年。
專家建議自用型的買方在2017年積極看房。
政策打趴信心 建商購地趨緩
高力國際調查發現,銷售率低迷是2016年建商購地保守的主因,與往年相較,建商購地金額維持低檔,從2013年達到1032億元,占總比重53%,逐漸衰退到2016年的379億元,只有35%比重,但其中興富發集團一枝獨秀,去年購地總額多達144億元,占建築開發業38%,買進土地遍及台北市南港、新北市板橋、台中市西屯與南屯、台南市安平與仁德、高雄市三民等區,在同業一片觀望態度中逆勢布局、積極出手。
楊長達表示,多數建商對於2017年市況不明並感到悲觀,政策面已把建商打趴,即使有意購地,心態也不會積極出價,只想撿便宜;土地是原料,房價是產品,預料第1季土地交易量若不及300億元水準,房價將不會止跌回穩。
購地轉投資 出租辦公商場
另外仲量聯行表示,觀察過去3年,土地交易量逐漸超越直接建物投資,其中除了企業自建自用廠辦或廠房及建商購地建屋出售,壽險業者近年也投入土地投資或標售並開發物流中心,創造多元化收益,像是2016年第4季壽險業者就拿下桃園、新竹高鐵站周邊土地標售,投入逾31億元資金計劃興建自用與收租的辦公大樓或商場,以增加穩定收益。
楊長達指出,面對交易冷清的住宅市場,積極交屋、放軟房價、暫緩購地、延長工期仍是中小型開發商在2017年的因應措施,至於每年得交出業績給股民的上市櫃建商,轉型興建辦公、廠辦等商用不動產出租,創造穩定收益為度過房地產熊市的另一條路。
戴德梁行董事總經理顏炳立預估,2017年蛋黃、蛋白區的土地價格要比2016年再跌10%~20%,剛性自用型的買盤才能爆量,而量必須達到過去高峰的一半以上,維持兩到三年才算底部確定,否則仍屬於緩跌不見底。如果是自用者,建議可開始看房,2017是自用型買盤很好的機會年,而對投資者來說,能殺價下來的空間,正是未來獲利空間。
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