房屋稅、地價稅暴走 衝擊北市大型開發案

商仲分析，過高的持有成本負擔，導致台北市指標招商案紛紛流標、推動都市更新受阻礙。(本報資料照)

台北市針對適用新標準單價房屋，採取六年緩漲機制，但對於新建商辦大樓來說，持有稅負擔仍相當沉重，商仲表示，即便房屋稅打折，但去年地價稅暴漲3成，持有稅仍占整體租金收25%以上，高出香港4倍、高出上海1倍，如此不對等的租稅負擔比率，讓原本租金收益率相差鄰近城市一截的北市商辦更是雪上加霜，過高的營運成本負擔也導致台北市議會舊址地上權等指標招商案紛紛流標。

高力國際董事總經理劉學龍指出，北市現行的高額持有稅，阻礙民間投資新建辦公大樓、購物中心與旅館等商業設施的意願，降低國內經濟成長率及減少就業機會。舉例來說，假設台北101是在2014年7月1日後取得使照，每坪構造單價將翻漲3.4倍，每年每坪負擔的房屋稅將從原本的3,709元提高到1萬2,589元，光是房屋稅就吃掉3成租金收入，若再加上每年每坪負擔的地租約8,536元，合計約2萬1,125元。目前台北101每月每坪租金約3,400元，每年每坪相當約4萬800元。換言之，光是地租加上房屋稅就吃掉近52%租金收入。

劉學龍強調，信義計劃區已有兩個指標商辦案受到持有稅雙漲的無妄之災，分別是國泰置地大樓、華南銀行總部大樓，前者每月每坪租金約3,300元，依照北市六年緩漲機制試算，地價稅及房屋稅等持有稅占整體租金收入的比重，將從26.65%逐步加重至30.34%；後者每月每坪租金約2,800元，持有稅負擔則會從25.07%逐步加重至28.53%。

高力國際調研部董事李日寶認為，高額持有稅若再不檢討，將會降低民間參與都市更新的意願，尤其是全國僅台北市的新建房屋面臨高額房屋稅負擔，卻由中央政府大費周章地延長全國都市更新後建物的房屋稅減半徵收優惠，這帖藥方開得莫名其妙；而且目前地價稅採用累進稅率課徵，但實務上只有國營事業、壽險公司與大型購物中心等地主才適用最高稅率5.5%，其他所有權人並非擁有的土地價值不夠高，而是藉由將土地分散多家公司持有，降低適用的地價稅邊際稅率，現行制度造成所有權人的不公平競爭。

劉學龍建議，持有稅的稅基為土地、房屋所產生的「客觀收益」，對於不動產的「客觀收益」課徵不動產稅，以取代現行的地價稅、房屋稅等持有稅，應更符合量能課稅原則，還可穩定不動產稅的負擔率。稅率由地方政府自行訂定，各地方政府衡量財政需求及不動產使用情形後，訂定適當稅率。

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