張欣民：飯店宅非飯店式管理宅 買錯有4大麻煩

天時地利不動產顧問公司總經理。(圖/張欣民提供)

文／天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

前不久有高雄民眾跟媒體投訴，說他買了房子結果政府相關機關卻相繼來關切，要求回復原法定使用狀態，否則就要罰款，原來他買到的是所謂的飯店宅，到底飯店宅跟飯店式管理宅有什麼差別呢？為什麼民眾買了卻沒辦法拿來當住宅使用呢？

基本上，飯店宅在國內房市中比較少見，從字面上看起來感覺還滿高級的，南部有業者稱之為「旅店宅」，這跟從國外引進來的飯店式管理住宅是完全不一樣的，有些人可能還會分不清、混為一談，實際上兩者天差地遠呢！

所謂飯店宅是指在旅館用地上所蓋的房子，基本上，旅館用地其土地使用項目僅能作「供旅館及其附屬設施或觀光主管機關同意之設施」，也就是說它不能當住宅來銷售，更不可以拿來當住宅使用，它跟市場上熟知的工業住宅一樣，都是屬違法住宅產品，建商或是代銷公司賣這類產品，就違反了公平交易法，今年初公平會就曾開罰高雄聯立建設「聯上湖美學1期」所宣稱的「旅店宅」建案，民眾若是買這類房子來當住宅使用，則是違反了建築法或是都市計畫法。

至於飯店式管理住宅一般都是屬合法的住宅產品，可合法居住使用，另外再附加提供飯店式的高級服務，很多都是屬豪宅級建案才會有這樣的規劃，像是北市敦北豪宅「文華苑」、大直「西華富邦」就都是屬這類型產品。

所以民眾面對業者所宣稱的飯店宅，千萬不要傻傻分不清楚，以為是買到飯店式管理住宅了，反而會惹來一堆麻煩，買到飯店宅可能會有那些麻煩呢？

麻煩1：違法使用恐有被罰款、拆除等風險

民眾購買並進住飯店宅，實質上就是違法，所以千萬不要以身試法，可能會被處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施。

麻煩2：萬一有人經營旅店將影響居住品質

正如前項所述，都市計畫旅館區其土地使用項目僅能作「旅館及其附屬設施等。」所以購買者當中真的有人買來經營旅店、民宿等，在社區有不特定人士可進進出出的情況下，必然會影響原本想當住家者的居住品質及其單純性。

麻煩3：房貸不適用自用住宅首購優惠利率

飯店宅也可跟金融機構申辦房貸，但在利率上可就有所差別囉！這類飯店宅並不適用金融機構提供之自用住宅首購優惠利率，房貸利率會稍高一些些，也無法適用政府的青年安心成家方案房貸，購屋權益上有一些些損失。

麻煩4：有可能會轉售無門

飯店宅是屬違法住宅產品，即使幸運的沒被人檢舉、沒被政府裁罰，但是未來要轉手時，可能就會碰到一些懂法律的買方，導致無法順利轉手，就算最後賣掉了，價格可能已被砍得七零八落。

張欣民小檔案

★現職：天時地利不動產顧問公司總經理

★專長：不動產調研及市場趨勢預測分析

★出版書籍：《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》

★經歷：太平洋資產管理公司總經理、德霖技術學院不動產經營系講師、正聲廣播電台日光大道節目主持人

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