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降價脫困 國產署地上權終於標脫

2017/04/24 18:44 文/記者馮牧群

商仲分析,國產署活化國有土地若能符合低總價、降價幅度夠大的趨勢,即使總交易金額下降,標脫案件數卻可望持平或微升,圖為示意照。(本報資料照)

國產署今年度第一次地上權案24日開標,這次調降權利金底價至市價3至4成,降價策略終於奏效,北、中、南區都有案件標脫,其中台中市太平區536坪土地溢價率27%表現最佳,台北市中正區河堤段住三135坪土地,以約8,380萬元標脫,換算容積單價僅28萬元左右,創下歷來中正區地上權最低單價,顯見降價才是王道,也適用於地上權案,整體脫標率37.5%,算是擺脫過去一年不斷流標的困局。

 

對照過去多以高單價、大坪數案件較為熱門,這次標脫案件規模較小,以北市中正區河堤段土地來看,總權利金不到1億元,業者分析,135坪面積雖小,可開發樓地板面積有限,但可取得開發北市廈門街七十年的地上權,仍有一定的吸引力,尤其容積單價僅28萬元,不論做為出租公寓或月子中心都容易營運,若規劃得當,會有不錯的報酬率。至於中區、南區標脫的土地,總價同樣未超過一億元,規模不大,兩筆土地坪數各僅500多坪。

 

信義全球資產經理王維宏表示,受最近連續幾件地上權案洽談解約影響,原先市場並不看好標售結果,不過由於國產署權利金降到新低,加上地租部分改為2.5%固定、1%浮動機制,等於降低開發土地的入場門檻及後續地租風險,因此吸引投資人出手,對照嘉泥、新纖接連解約的地上權舊案,除了當時得標單價較高,地租3.5%隨公告地價浮動、房屋稅陡升潛藏風險也是因素,目前地上權市場小規模、低總價案件的風險較小,市場性佳。

 

觀察2008~2016年地上權交易情形,交易金額與件數自2012年房市頂峰逐年下降,2016年第一季後,更是連續流標,業者分析,這次招標優於預期表現,但與高峰期仍有相當落差,對照今年以來土地交易市場,有實力的建商悄悄回歸尋地,目標多以適合推中小坪數、低總價建案的土地為主,國產署積極活化國有土地,若能符合條件,且降價幅度夠大的趨勢,即使總交易金額維持下降,標脫案件數卻可望持平或微升。

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