降價脫困 國產署地上權終於標脫

商仲分析，國產署活化國有土地若能符合低總價、降價幅度夠大的趨勢，即使總交易金額下降，標脫案件數卻可望持平或微升，圖為示意照。(本報資料照)

國產署今年度第一次地上權案24日開標，這次調降權利金底價至市價3至4成，降價策略終於奏效，北、中、南區都有案件標脫，其中台中市太平區536坪土地溢價率27%表現最佳，台北市中正區河堤段住三135坪土地，以約8,380萬元標脫，換算容積單價僅28萬元左右，創下歷來中正區地上權最低單價，顯見降價才是王道，也適用於地上權案，整體脫標率37.5%，算是擺脫過去一年不斷流標的困局。

對照過去多以高單價、大坪數案件較為熱門，這次標脫案件規模較小，以北市中正區河堤段土地來看，總權利金不到1億元，業者分析，135坪面積雖小，可開發樓地板面積有限，但可取得開發北市廈門街七十年的地上權，仍有一定的吸引力，尤其容積單價僅28萬元，不論做為出租公寓或月子中心都容易營運，若規劃得當，會有不錯的報酬率。至於中區、南區標脫的土地，總價同樣未超過一億元，規模不大，兩筆土地坪數各僅500多坪。

信義全球資產經理王維宏表示，受最近連續幾件地上權案洽談解約影響，原先市場並不看好標售結果，不過由於國產署權利金降到新低，加上地租部分改為2.5%固定、1%浮動機制，等於降低開發土地的入場門檻及後續地租風險，因此吸引投資人出手，對照嘉泥、新纖接連解約的地上權舊案，除了當時得標單價較高，地租3.5%隨公告地價浮動、房屋稅陡升潛藏風險也是因素，目前地上權市場小規模、低總價案件的風險較小，市場性佳。

觀察2008~2016年地上權交易情形，交易金額與件數自2012年房市頂峰逐年下降，2016年第一季後，更是連續流標，業者分析，這次招標優於預期表現，但與高峰期仍有相當落差，對照今年以來土地交易市場，有實力的建商悄悄回歸尋地，目標多以適合推中小坪數、低總價建案的土地為主，國產署積極活化國有土地，若能符合條件，且降價幅度夠大的趨勢，即使總交易金額維持下降，標脫案件數卻可望持平或微升。

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