中信劉天仁：房貸新思維 「大尾還款」助年輕人加快買房

中信房屋副總經理劉天仁。

文/中信房屋副總經理劉天仁

民眾購屋高度依賴房貸，根據中信房屋第2季宅指數的調查，房貸支出佔家庭月收入比例以2~3成之間最多，達30.9%，然而較上一季的35.4%卻減少了4.5%，減少的4.5%主要移動到4~5成以及超過6成，分別增加了3%及1.2%，近年來房貸利率並沒有大幅提升，但是房貸支出卻吃掉愈來愈多民眾的收入，許多年輕族群因買不起房而不婚，政府有必要檢視房貸政策，並思考如何提升人民收入，讓下一代能夠買得起房子。

民眾購屋能力下降，由預售及新成屋市場推出低自備款、自備款分期與公司貸等輕鬆付款的銷售策略就可得到明證。如中和「達永沐夏」自備款分期繳納，以及上櫃建商「挺青年-成家優惠方案」，於板橋、淡海新市鎮推出「新潤青峰」、「新潤峰采」，5年免息的建設公司貸款，這都是為購屋族加碼金援，以推動買氣。

其實除低自備、自備款分期與公司貸等輕鬆付款的方式，購屋人還可以運用「大尾還款」（大額尾付Balloon payment）的房貸策略。大尾還款是國外很流行的一種貸款方式，房貸與車貸都有這種作法，它的特殊性在於把大筆該還的金額，也就是還款的壓力，集中在貸款期限到期時。也就是說，透過與銀行的協議，一樣貸20年，但是在20年到期時，一次還掉大筆金額。

舉例來說，以貸款能力600萬元、利率2%、20年本息攤還計算，每月要還給銀行的本息是3萬302元；如果以每月相同的還款金額，採用大尾還款的方式，20年到期時，一次還掉600萬元的本金，貸款能力則提高為1004萬3579元。

如果再搭配寬限期先還利息、再還本金的作法，盡量降低每月還款金額，把還款的壓力集中在貸款年數的中、後期，先讓自己擁有人生的第一間房子，另一方面努力工作，提升自己的能力與身價，收入就會相對提高，等到20年過去，也到了該換房子的時候，大尾還款的壓力，也可以透過換屋賣房得到紓解。

不過，向銀行借錢，當然是借得愈久，負擔愈重，這樣的作法要支付的利息總額也會大增，這是要提醒借款人注意；其次，選擇購買房子要具備增值條件，透過房子的增值，提高大尾還款的期末償貸能力。只要對人生的財務規劃及各階段目標有規劃、努力提高自己的收入，「大尾還款」的房貸新思維，可助年輕人加速買得起房、結得起婚、邁向幸福。

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