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中信劉天仁:房貸新思維 「大尾還款」助年輕人加快買房

中信房屋副總經理劉天仁。

2017/07/03 11:56 文/記者葉思含整理

文/中信房屋副總經理劉天仁

民眾購屋高度依賴房貸,根據中信房屋第2季宅指數的調查,房貸支出佔家庭月收入比例以2~3成之間最多,達30.9%,然而較上一季的35.4%卻減少了4.5%,減少的4.5%主要移動到4~5成以及超過6成,分別增加了3%及1.2%,近年來房貸利率並沒有大幅提升,但是房貸支出卻吃掉愈來愈多民眾的收入,許多年輕族群因買不起房而不婚,政府有必要檢視房貸政策,並思考如何提升人民收入,讓下一代能夠買得起房子。

 

民眾購屋能力下降,由預售及新成屋市場推出低自備款、自備款分期與公司貸等輕鬆付款的銷售策略就可得到明證。如中和「達永沐夏」自備款分期繳納,以及上櫃建商「挺青年-成家優惠方案」,於板橋、淡海新市鎮推出「新潤青峰」、「新潤峰采」,5年免息的建設公司貸款,這都是為購屋族加碼金援,以推動買氣。

 

其實除低自備、自備款分期與公司貸等輕鬆付款的方式,購屋人還可以運用「大尾還款」(大額尾付Balloon payment)的房貸策略。大尾還款是國外很流行的一種貸款方式,房貸與車貸都有這種作法,它的特殊性在於把大筆該還的金額,也就是還款的壓力,集中在貸款期限到期時。也就是說,透過與銀行的協議,一樣貸20年,但是在20年到期時,一次還掉大筆金額。

 

舉例來說,以貸款能力600萬元、利率2%、20年本息攤還計算,每月要還給銀行的本息是3萬302元;如果以每月相同的還款金額,採用大尾還款的方式,20年到期時,一次還掉600萬元的本金,貸款能力則提高為1004萬3579元。

 

如果再搭配寬限期先還利息、再還本金的作法,盡量降低每月還款金額,把還款的壓力集中在貸款年數的中、後期,先讓自己擁有人生的第一間房子,另一方面努力工作,提升自己的能力與身價,收入就會相對提高,等到20年過去,也到了該換房子的時候,大尾還款的壓力,也可以透過換屋賣房得到紓解。

 

不過,向銀行借錢,當然是借得愈久,負擔愈重,這樣的作法要支付的利息總額也會大增,這是要提醒借款人注意;其次,選擇購買房子要具備增值條件,透過房子的增值,提高大尾還款的期末償貸能力。只要對人生的財務規劃及各階段目標有規劃、努力提高自己的收入,「大尾還款」的房貸新思維,可助年輕人加速買得起房、結得起婚、邁向幸福。

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