雙北都更政策明朗化 都更案量創新高

新北市實施防災自治條例後，讓有危險房屋重建、整建補強需求的民眾申請更簡單便利。

最近水災、地震來襲，再使老屋安全問題被關注，在全台人口最稠密的雙北市，市府陸續推出政策加速都更，包括台北市重新檢討劃定更新地區、新北市著重防災與簡易都更，加上中央的危老條例輔助，不但讓近年雙北市老屋行情持穩，今年都更推案量還將突破千億大關。

台北市從2000年起公告劃定更新地區至今已近20年，期間雖有部分單元完成更新改建，但仍未帶動民間推動都更，都發局為因應現況情形及未來挑戰重新檢討公劃更新地區，考量各行政區都市計劃通盤檢討及TOD戰略，透過劃定更新地區的優先順序調節都市發展，檢討後重新劃定都市更新地區共85處、約627.54公頃，同步參考各行政區的地區發展歷程、特性、土地使用現況及人口結構分析，擬定後續更新計劃。

台北市府重新檢討公劃都市更新地區，說明會吸引民眾踴躍參加。(都發局提供)

台北轉型靠都更 公辦帶頭引導民間

台北市長柯文哲曾說，都市更新是台北轉型的重要關鍵，利用公有土地作為引擎，協助弱勢整建住宅，政府帶頭做才能帶動民間都更。根據都發局構想，將廢止原本劃定更新地區重新劃定，舉辦地方說明會後，年底正式實施，配套措施包括專屬容積獎勵、10%時程獎勵、公告公益設施需求、申請接受容積移轉的順序以都更所在行政區優先、劃定更新地區不指定更新單元，從單點式公辦都更，到區塊整合公劃都更，市府第一件推動的公劃都更為南機場都更案，全案最快10月拍板送都委會審查。

台北市屋齡30年以上房屋高達59.7萬戶，都發局表示，都更政策非僅偏重過去失敗的策略，將「容積疊加放送」作為唯一選項，須考量都市容受力、公共設施服務水準，一味以容積擴張的方式推動都更，將造成未來都市發展的沉重負荷。同時，都更具備公益性，是包含重建成本的社會工程，共同負擔應由所有權人享受更新效益時自行負擔，以免膨脹的容積政策成為後代課題。

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新北推防災都更 重建整建都補助

新北市公告劃定更新地區具有降低申請門檻及提供獎勵等誘因，非公告劃定更新地區亦可自行劃定申請都更，市府至今劃設80處更新地區，已有72件都更案申請，自行劃定申請亦有224件。都更處指出，目前正進行全市都更地區檢討，引導並加速都更進行，新北市公辦都更案共11案，已有2案動工，預計今年底前將再動工1案，速度已為6都之冠。

新北市今年實施防災自治條例後，讓有危險房屋重建、整建補強需求的民眾申請更簡單便利。防災自治條例提供重建及整建維護2種方式，都更處長張溫德表示，為降低民眾辦理建物結構加強的財務負擔，只要在2020年3月22日前申請整建維護，比起一般案件，工程費用補助額度自1000萬提高到1200萬；至於重建，在2020年3月22日前拆除危險建物領到拆除完成證明，即有50%容積獎勵一次到位及1年內1戶每月最高4500元租金補助和地價稅、房屋稅補貼。

雙北市產權單純老屋  未來行情看俏

全國不動產商用置產中心經理古凱元指出，雙北市在近3年老屋交易量價變化上，華廈大樓呈現兩樣情，台北市30年以上的電梯產品呈現價量雙跌，但新北市呈現價漲趨勢，主因在於剛性需求市場，購屋族以預算、高CP值為首要考量。北市購屋族多數是高收入或有長輩資助，加上老舊華廈大樓都更不易，且硬體老舊，預算高的自住客寧願選擇新大樓、預算有限的民眾則轉向價格更親民，又有都更效益的公寓，受薪階級轉進新北市，考量交通時間、購屋總價，30年以上老屋反而吸引消費者目光，不僅總價低又可就近上班。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，內政部去年立法公布危老條例，雖仍要所有住戶百分之百同意，但後續程序比都更更快，所以近期老屋交易熱度不退，但關鍵在整合問題，業者通常會找尋單一產權的透天厝，其次才是戶數較少的公寓，至於華廈大樓或套房由於土地持分、戶數多難整合，開發效益不高。過去礙於整合不易、住戶利益分配不均，都更時程動輒數十年，未來若公權力介入，並簡化流程，有助加速都更，其中產權單純的老屋受惠最大，未來行情看俏。

政策面作多 都更推案爆大量

新建案方面，根據《住展雜誌》統計，今年截至9月5日，大台北地區都更建案數累積至39件，已超越2017年全年的31件，推案金額則高達853億，預估全年都更推案量可輕鬆突破千億大關，再創歷史新高。《住展雜誌》企研室經理何世昌認為，大台北都更推案越來越火熱，尤其北市都更案量已占全市總量3成多，顯示都更成為主要案源之一。

何世昌分析原因，台北市、新北市簡化都更行政程序，讓雙北市幾年前整合的都更案，近兩年順利開花結果，不過，近期因有不少都更案放棄都更改走危老，以及都更條例修正案遲遲未能三讀，都更產值能否連年創新高，恐怕還說不定。

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