疫情衝擊 商仲曝：商用不動產、土地交易踩剎車

全國三級疫情警戒、房地新制上路，使得商用不動產交易活動明顯減速。(圖/記者張瀞勻攝)

全國三級疫情警戒、房地新制上路，使得商用不動產交易活動明顯減速，商仲業者指出，雖然數據面與實際面脫鉤，但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝，對於市場的衝擊，前前後後頂多一季，未來在疫情緩解之後，商用不動產市場將出現5大趨勢轉變。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，第2季商用不動交易雖然仍保有241億的規模，但較第1季衰退44%。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期，實非去年起一路長紅的買氣可比。更重要的是，241億裡面有超過41億是關係人交易，等於第2季商用市場的實質成交量直接跌破200億。

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另外，今年全台第2季交易額從去年同期的895億降到718億，萎縮2成，而且靠的是4月台中超過200億的標售撐盤，到了6月只剩78億，是從2018年9月之後、33個月以來的單月新低。

因此瑞普萊坊總經理劉美華表示，第2季交易量從數據面來看差強人意，無法如實反映已經冷卻的市況。而值得關注的是，疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」，形成疫後商用不動產的5大趨勢，首先，「以租代買」或「先租後買」崛起，房地合一稅2.0讓這幾年商用市場大爆發的買方受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏，未來兩三年供給量緊縮，但產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買。

第2個趨勢建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場，房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，「不二價」或是「先建後售」，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。劉美華認為，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。

其3，防疫意識抬頭，辦公需求東移，劉美華解釋，上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。根據萊坊最新的調查，51%的亞太區未來3年內有搬遷總部的計畫，相較全球平均只有38%，顯見受到成本、招募、防疫的需求強，未來辦公板塊將出現分散及挪移。

第4，強化電商供應鏈布局，光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，今年預計還會增加1到2成的急單需求。最後新型態產品將成為投資亮點，劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務的專業化，因此包括：資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，並完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資，值得做為產業轉型的借鏡。

劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響，出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態。

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