疫情衝擊 商仲曝:商用不動產、土地交易踩剎車
全國三級疫情警戒、房地新制上路,使得商用不動產交易活動明顯減速。(圖/記者張瀞勻攝)
全國三級疫情警戒、房地新制上路,使得商用不動產交易活動明顯減速,商仲業者指出,雖然數據面與實際面脫鉤,但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝,對於市場的衝擊,前前後後頂多一季,未來在疫情緩解之後,商用不動產市場將出現5大趨勢轉變。
根據瑞普萊坊市場研究部統計,第2季商用不動交易雖然仍保有241億的規模,但較第1季衰退44%。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期,實非去年起一路長紅的買氣可比。更重要的是,241億裡面有超過41億是關係人交易,等於第2季商用市場的實質成交量直接跌破200億。
另外,今年全台第2季交易額從去年同期的895億降到718億,萎縮2成,而且靠的是4月台中超過200億的標售撐盤,到了6月只剩78億,是從2018年9月之後、33個月以來的單月新低。
因此瑞普萊坊總經理劉美華表示,第2季交易量從數據面來看差強人意,無法如實反映已經冷卻的市況。而值得關注的是,疫情之後,交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原,但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」,形成疫後商用不動產的5大趨勢,首先,「以租代買」或「先租後買」崛起,房地合一稅2.0讓這幾年商用市場大爆發的買方受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏,未來兩三年供給量緊縮,但產業需求面的旺盛,尤其製造業仍一片榮景,因此一改過去「售後回租」的安排,而改以租代買或是先租後買。
第2個趨勢建築投資業轉型,跨足商用及地上權市場,房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態,「不二價」或是「先建後售」,以及央行限貸,讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃,進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。劉美華認為,高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後,建商也會以代工的角色,善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。
其3,防疫意識抬頭,辦公需求東移,劉美華解釋,上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元,但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。根據萊坊最新的調查,51%的亞太區未來3年內有搬遷總部的計畫,相較全球平均只有38%,顯見受到成本、招募、防疫的需求強,未來辦公板塊將出現分散及挪移。
第4,強化電商供應鏈布局,光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪,今年預計還會增加1到2成的急單需求。最後新型態產品將成為投資亮點,劉美華表示,疫情裂解原來的生產、服務關係,也更凸現空間服務的專業化,因此包括:資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等,透過物聯網連結,並完成分散風險,將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資,值得做為產業轉型的借鏡。
劉美華認為,對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說,短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響,出現經營生計的挑戰,但在全球逐漸解封、復甦之後,預估最晚在明年中以前就能回到常態。
-
國土計畫即將上路 非都市土地變更編定申辦該把握這倒數期限
國土計畫法第45條規定,直轄市、縣(市)國土功能分區圖將於114年4月30日公告,屆時區域計畫法將不再適用,所以目前依區域計畫法申辦中的變更...〈more〉
-
仁德市地重劃新完工且綠美化 增加2173坪住宅區建地成發展腹地
由南市府地政局辦理的臺南市仁德市地重劃工程新完工,重劃面積約9963.22平方公尺,於去年6月完工驗收並已移交各業務單位維護管理,本重劃工程...〈more〉
-
比竹北高鐵更猛!新竹房價暴漲「這重劃區」+130%最高
根據實價資料顯示,近五年新竹縣市房價大漲,區內八大指標重劃區房價五年上漲都約1倍上下,等於每年房價就平均上漲約2成,漲勢相當驚人。目前新竹房...〈more〉
-
新美齊首跨足商用不動產 砸8.3億買三重廠房
上市建商新美齊日前公告以總價8.3億元取得新北市三重區光復路二段廠房,賣方為泉和鑄造廠,土地面積共967.15坪,換算每坪單價約86萬元,新...〈more〉
-
南科效應續發威 快速路網吸引大建商購永康、安南上千坪精華地
南科去年營業額高達1.58兆餘元,成為國內三大科學園區之首,南科持續發展且就業人口續增,吸引大型建商持續加碼插旗台南房市,包括成為南科衛星園...〈more〉