〈新商辦壓境〉租金收益率、房貸利率拉鋸 左右辦公室買氣

「統一國際大樓」15樓被保力達以每坪210.5萬元、史上辦公室最貴單價買下，推估租金收益率2%。（資料照）

台北市信義計畫區「統一國際大樓」15樓日前被保力達以每坪210.5萬元、史上辦公室最貴單價買下，推估租金收益率不到2%，但面對升息列車啟動，目前地板利率已拉高至2%，顯示利息支出隨時會超越租金收益率，又碰上市場新增供給爆出大量。商仲業者指出，未來房貸支出較大、辦公室空置率大幅拉高的情況，企業是否會從前幾年的「租不如買」轉變策略為「買不如租」，值得觀察。

根據第一太平戴維斯統計，今年截至12月14日止，全國商用不動產累積成交金額約1,325億元，年減25%，其中自用需求的企業買家大幅縮手，推測與連續升息有關，加上科技業受庫存增加與接單能見度不高等衝擊，對於廠辦、廠房需求也跟著大減。尤其今年第四季原本是商用不動產的交易旺季，但單季交易額僅161億元，為近10季新低，出現「旺季不旺」現象。

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壽險業出走外縣市掃樓 7成不在雙北市

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，年初至今，利率連4升，壽險業者最低收益率門檻從2.095%拉高至2.72%，若再考量風險因素，壽險業願意接受的不動產收益率最低門檻已升高至3%，而台北市多數商用不動產的收益率落在2.5%上下，顯見此波升息潮中，壽險業者在大台北幾乎找不到符合的投資標的。因此，近幾年可看到壽險業者走出大台北到外縣市掃樓獵地，光是今年買進的不動產便高達7成不在雙北市或買進工業地產。

壽險最低收益率拉高 北市幾乎買不到貨

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，央行今年4度升息，導致壽險業進場買樓的毛租金投報率飆升至2.72%，借貸成本猛爆加壓，1年增加快3成，也拉高租金成長預期，間接帶動口袋深的自用、置產買家進場，尤其好地段的稀有物件更是熱門，不受未來超量新增供給的影響。舉例來說，日前統一國際大樓15樓被法人保力達以辦公室最高單價買下，就是相當清楚的個案。

丁玟甄指出，從未來辦公室的新增總供給量來看，與過去相比，是相當驚人的增長，對於辦公室租賃市場一定會帶來影響，但不同區域辦公室供給則有不同的租金與售價定位，像近年興起的電商或是綠能，已躍升為頂級辦公室的主要承租者之一，抑或是未來北車商圈新辦公樓完工，也能吸引到新北市企業進駐；另外，市區辦公老化的情況明顯，在政策引導下辦理都更或危老，將推動企業搬遷潮，多數會往更好的辦公商圈遷移；因此，可以預期的是，未來幾年北市辦公租賃市場即將進入大升級與換血的循環期。

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