〈新商辦壓境〉租金收益率、房貸利率拉鋸 左右辦公室買氣
「統一國際大樓」15樓被保力達以每坪210.5萬元、史上辦公室最貴單價買下,推估租金收益率2%。(資料照)
台北市信義計畫區「統一國際大樓」15樓日前被保力達以每坪210.5萬元、史上辦公室最貴單價買下,推估租金收益率不到2%,但面對升息列車啟動,目前地板利率已拉高至2%,顯示利息支出隨時會超越租金收益率,又碰上市場新增供給爆出大量。商仲業者指出,未來房貸支出較大、辦公室空置率大幅拉高的情況,企業是否會從前幾年的「租不如買」轉變策略為「買不如租」,值得觀察。
根據第一太平戴維斯統計,今年截至12月14日止,全國商用不動產累積成交金額約1,325億元,年減25%,其中自用需求的企業買家大幅縮手,推測與連續升息有關,加上科技業受庫存增加與接單能見度不高等衝擊,對於廠辦、廠房需求也跟著大減。尤其今年第四季原本是商用不動產的交易旺季,但單季交易額僅161億元,為近10季新低,出現「旺季不旺」現象。
壽險業出走外縣市掃樓 7成不在雙北市
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出,年初至今,利率連4升,壽險業者最低收益率門檻從2.095%拉高至2.72%,若再考量風險因素,壽險業願意接受的不動產收益率最低門檻已升高至3%,而台北市多數商用不動產的收益率落在2.5%上下,顯見此波升息潮中,壽險業者在大台北幾乎找不到符合的投資標的。因此,近幾年可看到壽險業者走出大台北到外縣市掃樓獵地,光是今年買進的不動產便高達7成不在雙北市或買進工業地產。
壽險最低收益率拉高 北市幾乎買不到貨
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出,央行今年4度升息,導致壽險業進場買樓的毛租金投報率飆升至2.72%,借貸成本猛爆加壓,1年增加快3成,也拉高租金成長預期,間接帶動口袋深的自用、置產買家進場,尤其好地段的稀有物件更是熱門,不受未來超量新增供給的影響。舉例來說,日前統一國際大樓15樓被法人保力達以辦公室最高單價買下,就是相當清楚的個案。
丁玟甄指出,從未來辦公室的新增總供給量來看,與過去相比,是相當驚人的增長,對於辦公室租賃市場一定會帶來影響,但不同區域辦公室供給則有不同的租金與售價定位,像近年興起的電商或是綠能,已躍升為頂級辦公室的主要承租者之一,抑或是未來北車商圈新辦公樓完工,也能吸引到新北市企業進駐;另外,市區辦公老化的情況明顯,在政策引導下辦理都更或危老,將推動企業搬遷潮,多數會往更好的辦公商圈遷移;因此,可以預期的是,未來幾年北市辦公租賃市場即將進入大升級與換血的循環期。
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