還在等房價下跌?四大指數顯示 今年恐怕得失望了
樂居網統計都會區委售量,發現台中市委售量超過平均值,值得留意後勢發展。(圖/資料照)
2022年房市由盛轉衰,新的一年不少人預測市場將走進衰退階段,不過樂居科技(7609)創辦人李奕農表示,目前的房市存在兩大隱憂,包含房市成交量的背離,以及股市多頭熄火,代表著資金不再持續湧入房市,未來銷售的速度放緩將成為常態。但是從新案的推案量、新案的去化量、新案剩餘量以及二手的待售量這四項數據來看,前幾年房市大賣,幾乎都在預售階段賣完,2023年不會面臨成屋的賣壓,因此不少人期待的火燒連環船,也就是房價下跌,目前是船已經被一些不利因素扣在一起,但沒有整體經濟暴跌或者成屋賣壓出籠這樣的東風,即使降價也只是零星,2023年的房價應該會是盤整的狀況。
李奕農提醒,在房價創新高的同時,在2022年房市也出現兩大隱憂,首先是交易量下跌。2022年的買賣移轉棟數儘管還是維持在30萬棟以上的高檔水準,只比2021年下滑8.6%,不過買賣移轉棟數會把前幾年預售交屋的房子算進去,也就是說,實際的交易量會下滑更多。
與民眾和從業人員感覺更貼近的數據,可以參考預售屋的實價登錄的筆數。根據實價資料,從2021年7月開始,預售屋交易量一路上漲,到了2021年的11月來到最高峰10,140件,之後就一路下滑到2022年的9月10月,單月只剩下4千多件。與最高峰相比大約下跌60%。中古屋的部分可以觀察信義房屋的仲介營收(不含開發事業),2022年3月最高來到14.8億,到了2022年9月只剩下8.4億,下滑43.2%!跟2021年9月13.5億相比,也下滑37.9%。整體來看,無論是預售屋還是中古屋,房市都呈現價量背離的狀態。
第二個隱憂是股價與房價的背離。以往台股跟房價是正向關係,股市漲房市也會漲,股市下跌房市會修正。2022年台股最高創下新高18619點,最低跌到12629點,股價大跌32%,許多個股都出現50%以上的跌幅,但房價卻是反向上漲11%以上(安華清富房價指數),近期台股出現反彈,回升至約15000點以上,反彈18.8%,可持續觀察股市對房市的壓力是否降低。
整體而言,李奕農認為,2023年註定會是一個量縮去化變慢的一年,因此要避開賣壓大風險較高的區域,以待售量而言,台中市去年11月委售比來到3.7%,已逼近歷史高點3.9%,也意味著之前台中房價大幅攀升,很多是投資型客戶購買,未來的賣壓會比較重。
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