買店面送地下室? 房東如意算盤打得好
一般帶有地下室的店面,可使用坪數較大,且地下室的單價大約是一樓的1/3~1/4。(圖/台灣房屋提供)
根據實價登錄,去年12月台北市中山區天津街一樓帶地下室店面,以1.16億元易主,坪數共121.5坪,其中一樓60.8坪,地下室60.7坪,相近的坪數但總價差很大,備註欄註記,此筆交易一樓總價9600萬元、地下室2000萬元,地下室約為一樓的1/5的價格!目前一樓由餐酒館及雞肉飯業者、地下室則由酒吧業者經營。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,中山區不乏特色餐廳及酒吧,且天津街鄰近捷運中山站,交通機能便利,大店面隔成兩間店面出租,多能提高投報率,依照該路段承租行情,保守估算投報率至少有2.5%以上。
台灣房屋集團觀察,去年台北市百坪以上的一樓帶地下室店面交易有五筆,總價最高的是中山區民權東路三段1~2樓加地下室店面,共147.5坪,因在主幹道上正門牌,成交價達2.45億元,目前一樓由銀行業者承租中。而坪數最大是信義區松德路213.56坪店面,地下室就佔了185坪左右,因此總價也最低,僅5930萬元,之前曾由餐飲業租用。
張旭嵐表示,一般帶有地下室的店面,可使用坪數較大,且地下室的單價大約是一樓的1/3~1/4,空間效益高,常見出租給餐飲業、超市零售、健身房,或是商辦的辦公、倉儲用等,對於客單價低,但又需要大坪數的業種,這類店面CP值高。若地下室有獨立出入口的店面,還可和一樓店面分開租用,對房東而言,也有機會創造高租金效益。不過純地下室的店面,因缺乏展示空間,廣告效益低,因此比較適合品牌性強,或是客源穩定自來的業種,像是KTV、酒吧、網咖店面,另外也要注意採光與通風問題,以及消防設備規定是否符合開業需求。
第一建經研究中心副理張菱育提醒,以地下室為主的物件或是純地下室的店面,房貸成數較低,有的銀行甚至不承貸,購買前應先了解銀行放貸條件。此外,有些舊大樓的地下室登記為防空避難室,由於防空避難空間做營業使用有諸多限制,因此房客承租時,建議先確認相關法規,避免遭受檢舉又無法營業。
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