申貸找優惠 買房更輕鬆

今年第2季桃園市平均核貸成數最高，購屋族可準備較少自備款。(本報資料照)

根據金融聯合徵信中心調查，今年第2季全台房貸平均貸款利率跌到1.91%，為2011年第1季以來最低，睽違5年再現1字頭利率，同期間平均貸款成數69.12%也是過去兩年以來最高。在目前環境下，購屋族有機會取得相對優惠的貸款條件，若能善用專家法則，更會有效減輕負擔。

部分建案推出貸款優惠吸引買方，方案內容有些眉角值得注意。

越是鄰近交通設施如捷運站，銀行鑑估價的結果通常越高。

金融聯徵中心第2季調查顯示，以6都來看，平均核貸成數最高的是桃園市71%，台中市、台南市及高雄市也都有69%以上水準，反觀台北市不僅在6都最低，更在全台墊底，核貸成數還不到63%，次低的是新北市66.15%，意謂雙北市的購屋族必須比其他直轄市準備更多自備款，值得一提的是，桃園市不僅第2季核貸成數最高，且對照去年與前年同期均為正成長，平均貸款利率1.84%也是6都最優，形成對購屋族相對友善的環境。

桃園購屋最輕鬆 雙北最痛苦

對照營建署2016年第1季的住宅資訊統計，全國貸款負擔率為35.35%，房價負擔能力等級為略低程度，房價負擔能力最高的是屏東縣、基隆市，貸款負擔率分別為21.95%、22.27%，代表償還房貸金額占家戶所得的比重較輕。其中，台北市貸款負擔率為62.24%，較上季減少4.01個百分點、較去年同期減少6.38個百分點；新北市為51.92%，較上季減少1.36個百分點、較去年同期減少3.35個百分點；而台中市、高雄市、桃園市的貸款負擔率分別為37.04%、32.03%、31.81%，購屋族的經濟壓力遠比雙北市來得小。

購屋申辦房貸前，最好有一個基本概念：「市場價格不等於銀行鑑估價」；市價指的是房屋的真實成交價格，鑑估價則是銀行業者在參考市價，並考量跌價風險後，所算出的金額。但購屋族可藉由專家意見，爭取更高貸款金額及優惠條件。

職業收入穩 信用狀況佳 銀行好客戶

住展雜誌企研室經理何世昌建議，帳戶裡存多一點錢，會讓銀行認定為還款能力較好、放款風險低；比較數家銀行業者，不同銀行的評估結果常有不同，或在自己有財務需求的前提下，妥善搭配銀行的理財方案。他提醒，成交價別低於區域行情且屋況不能太差，較有機會提高貸款成數，詢問不動產經紀業者有無配合的銀行，通常也有較高的房貸成數，只是要注意利率有無偏高。

資深代書說，貸款成數和個人還款能力有很大關係，銀行除了會評估申貸人的收入高低，穩定性也很重要。如果職業為公教人員或是醫師、會計師、律師等，甚至是知名企業員工，都可利用職業和銀行談貸款條件，銀行業者會盡量留住這類客戶。另一方面，即使房屋條件好，申貸人如果信用狀況不好、曾經延遲繳款，也可能被列為拒絕往來戶，例如曾有支票遭到退票，申貸就會很困難。

跨區申辦 精確詢問 提高可撥貸金額

全國不動產企研室主任張瀞勻建議，假設在新北市購屋，不一定只能向當地銀行申貸，有些銀行允許讓分行跨區承作房屋貸款。也就是說，不管在哪區購屋，全台銀行都有可能承作房貸，但由於跨區進行對保或其他工作會相對麻煩，購屋族最好盡可能多問幾家銀行，找到願意跨區承作的單位。她還說，民眾常會問「可以貸到幾成」，不過若只問成數，往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差，容易讓購屋族在資金準備出問題，所以該問銀行「可以貸到多少錢」，請對方提出一個可撥貸的具體數字。

除此之外，鄰近捷運、交流道，附近有公車站牌等交通設施，都能為貸款條件加分，生活機能方便的區域會增加銀行的估價金額，房屋位置也會影響估價結果，門牌地址結尾為「路」者，在銀行業者眼中價值通常比「巷弄」者高。

建商提出優惠貸款 方案內藏玄機

何世昌提醒，部分建案打出「保證貸X成」的廣告不要當真，銀行最終還是看個人條件審核，這種情形，購屋族要在契約中增列但書：「如果貸不到足夠成數，可無條件解約，退還買方已繳價金」，以保障自身權益。至於建商提供的前數年無息貸款，對買方是利大於弊，不過，若經濟能力實在不足，別為了無息貸款勉強購屋，否則期滿後還不出款反而麻煩。

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