不甩量縮！狂開4800家、大增4.5萬人 房仲殺戮戰開打

根據內政部資料顯示，雖然2023年前10月全國建物買賣移轉件數剩下24.57萬件，全年可能僅約30萬件。(圖/資料照)

房市冷，仲介竟狂開店！即便2023年全國建物買賣移轉量可能創五年來新低量，但不動產經紀業開店與受雇人數確依然熱到不行，根據內政部資料顯示，雖然2023年前10月全國建物買賣移轉件數剩下24.57萬件，全年可能僅約30萬件，創近五年新低量，但統計至今年10底，全台不動產經紀業備查家數確高達8,675家、受僱的不動產經紀人與營業員更高達6萬8113人，紛創有統計來新高，與低迷的房市發展呈現兩樣情。

對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年全台經紀業擴張速度與成長幅度驚人，但在目前「政府持續打炒房」與「可能持續升息」的環境下，未來房市買氣恐持續受到壓抑，接下幾年房市可能都將處於「常態性低量」，而這對不斷擴張的經紀業將是警訊，「僧多粥少」的環境恐加劇房仲業的競爭，稍有不慎，就可能因市場大餅不夠吃，出現倒店、失業潮。

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陳傑鳴表示，近17年年來全台經紀業備查家數狂增超過4800家，受僱的業務人員也增加近4.5萬人，增加幅度分別高達124%與189%，都超過100%，成長幅度相當驚人，但如今每年的建物買賣移轉量只剩下約30萬件，跟十多年前每年約40萬件左右相較，交易量能卻只剩下7-8成，明顯出現競者者變多但市場大餅變小的狀況。

以近16年受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數趨勢就可發現，幾乎都是呈現逐年遞減，在2007年當時每人每年平均可成交17.6件，到今年前10月卻僅有3.6件，全年可能僅4.4件左右，而且這還是建物買賣移轉件數包含大量新屋交屋數據(非實際當年交易)已有所高估的狀況，如今從業人員面對的，其實是越來越嚴苛的競爭環境。

陳傑鳴表示，雖然近幾年台灣房市受惠台商資金回流與科技大廠設廠的利多，全台房價出現大漲，建物買賣移轉量也從2016年的24.5萬件低點，一度回升到2021年的34.8萬件，但因目前市場有著「房價已高」、「政府持續打炒房」、「全球QE印鈔派對結束，熱錢退潮」與「邁入升息循環，購屋者負擔加重」等四大利空，去年下半年以來，今年全國房市交易熱度已明顯冷卻，而這對不斷擴張的不動產經紀業來說，壓力將越來越大。

舉「房價已高」來說，全10年來購屋總價大增300-400萬，民眾收入跟不上房價漲幅，今年Q2全國房貸所得比已達9.82倍，創歷史新高，房市未來恐缺乏支撐力道，若房價續漲，能買得起房的人，恐越來越少。

再以「政府持續打炒房」來看，政府打炒房不鬆手，無論是房地合一2.0版、平均地權條例修法的預售禁轉售與私法人購屋限制、囤房稅2.0版或央行的限貸令，都將使得炒房獲利難度增加、投資客淡出市場，房市交易將缺乏動能。甚至，因目前政府禁止預售轉售，房仲還將因此少了「預售轉售」的業績來源。

至於「全球QE印鈔派對結束，熱錢退潮」與「邁入升息循環，購屋者負擔加重」則是目前大環境的整體趨勢，近年因為肺炎疫情蔓延，各國政府為了救市，紛紛QE印鈔，也導致股市、房市受惠大漲。而如今疫情趨緩，QE已開始退場，熱錢退潮下與升息增加購屋者負擔的利空下，房市買氣將不容易提升。

陳傑鳴指出，依照目前的市場環境，不動產經紀業與從業人員正面臨空前的挑戰，未來從業人員想突圍而出，作業方式是該明顯改變的時候了，除加強專業與服務，善用科技工具或地籍情資做精準開發，主動幫買方配對更超值的物件，估計將成為突破困境的重要方向。

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