微型商辦崛起 又小又近才是王道

高雄由於房價基期低，微型商辦極具競爭力。

疫情過後台灣商業型態發生變化，尤其現在自媒體當道，個人工作室需求大增，也讓建商開始「順勢而為」，近期包含興富發、宏普、新潤、亞昕、長虹等上市建商陸續推出微型商辦，有別於過去高大上的百坪辦公室，坪數縮小到20~40坪，讓創業青年入門門檻大降。

觀察近期市調資料，近一年辦公室指標推案，坪數規劃有逐步縮小趨勢，包含台北市內湖的「芯談美商辦大樓」規劃70坪起跳，新北市的「西勝時星」採50坪起，而「新潤The Rich - 大道鎏域商業區」最小坪數有30坪，台中市則有興富發當先鋒推出「市政萬象廣場」，採25~45坪，而總銷上百億的「京城IFC」最小坪數自44坪起。

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上市建商興富發日前也在法說會上表示，未來數年因應後疫情時代新創企業發展，集團推出微型辦公室商品，包含台中「中港惠民二」、台中「惠國61」、高雄「新興三小段」、高雄「特貿三」，顯示對於微型商辦後市相當看好！而營建三雄之一的長虹建設(5534)則在新北市林口新市鎮推出29~83坪小型商辦「長虹雲創」，亞昕建設(5213)於林口新市鎮新北市林口區文化三路一段推出微型商辦「昕銀座」，採53~83坪，總銷規模28億元。

興富發近年積極規劃商辦案，最近又引領微型商辦風潮。

順勢而為 建商改推小型商辦

591房屋交易網新聞公關組主任畢務潔指出，以往商辦大樓動輒百坪起跳，並且多在既有聚落效應的園區周邊，但現在在網紅流量時代來臨下，個人工作室不再需要大空間，略幾張桌椅就透過直播變現，因此嗅到此風潮的建商在規劃產品上也做出改革，百坪甚至50坪左右的微型商辦趁勢崛起，就是要搶攻現在個人工作室的辦公需求，且在地點商圈更具有彈性，不再只鎖定園區去推商辦大樓，也出現像是在住宅區周邊的商業用地，也出現商辦產品，就是讓小型企業主們願意買單。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出，由於近兩年全球景氣發展的趨緩，隨著外商公司的謹慎擴張以及中小企業的增多，小型辦公空間的需求亦隨之增長，以因應承租戶對於租金成本的有效控管。這些小型辦公空間多針對初創企業、小型企業或是需要彈性辦公環境的本土、外商公司。

舉例台北市小型辦公市場的幾個特點，受到市場的青睞：
1.交通便利性：小型辦公空間多位於台北市核心商業區、主要幹道或交通樞紐附近，游淑芬分析，辦公位置的便利程度與否，往往可成為吸引人才的誘因之一，另外可減少員工和客戶的通勤時間，增加商業往來的機會。

2.租期彈性：許多小型辦公空間提供短期租賃，滿足初創企業或是項目型團隊，在短期內可能面臨的擴張或縮減需求。

3.靈活運用的共享辦公空間：共享辦公空間在全球各地城市都蔚為風潮，不僅提供固定的辦公桌位，租賃方案也常包含免費Wi-Fi、公共影印機、會議室以及共用茶水間等設施。它們不僅滿足小型辦公的需求，也成為新創公司的交流平台。

4.多元性整合服務：部分小型辦公空間業者提供一站式服務，包括秘書服務、公共空間管理、郵件處理等，以減少承租戶的行政庶務的負擔，並幫助企業聚焦於其核心業務。
游淑芬表示，因台北市寸土寸金，且市中心辦公租金價格昂貴，尋找合適的小型辦公空間越趨於熱門，且去化速度快。同時，隨著遠距工作模式的興起，未來小型辦公空間的市場可能會有更多的發展潛力，以因應企業可靈活調整辦公空間的策略與方向。

小型辦公空間多針對初創企業、小型企業或是需要彈性辦公環境的本土、外商公司。

資金停泊站 商用不動產收益穩定受矚目

興富發銷售協理賴浚龍表示，商用不動產與住宅價差約5~10%，若規劃小坪數20~40坪等微型商辦產品對於置產客或是自用客而言，負擔相對輕鬆，且適用公司登記、商業登記等，不僅可以置產收租，若是自用相對於租賃共享辦公室，更有尊榮感，也有漂亮的門面可以接待客戶，像是會計師、律師、代書等行業相當合宜，另外，近期也有不少廣告企劃業、網紅詢問，若有攝影棚規劃更受青睞，建議可選擇交通節點以及近市政特區之區位，自用置產皆適宜。

專家分析 甲山林集團總經理 張境在

近期微型商辦風潮掀起，關鍵在於除了商業型態改變，小型辦公室詢問度相當高，此外，金流管控也是其關鍵，目前央行對於住宅貸款管控嚴謹，加上7月1日起實施囤房稅，近期觀察市場資金水位很高，不僅湧進股市，也在尋找更穩健的停泊點，商用不動產擁有長期置產效應，穩定出租收益，特別是小坪數產品，相較於大坪數商辦彈性高、機動性好，可以將公司化整為零，也可以分租給創業青年。

張境在表示，微型商辦挑選重點在於交通便捷性及產品規劃，除了近捷運、近高速公路，有大眾運輸系統的區位為首選，另外產品採用高科技門禁管控，像是人臉辨識、訪客發卡，還有小型會議室可供租用，而部分建商公設媲美住宅大樓，有輕食吧、交誼廳、健身房，1樓店面也有銀行進駐，外部則有綠蔭庭院、空中花園等，不僅公司招募員工更加有利，且舒適性也相當高，因此廣受創業青年喜愛。

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