央行楊金龍又出手！第二屋直接下殺到X成 多屋族心慌慌?

台灣央行13日召開2024年第二季理監事會議，會中決議上維持政策利率不變。(圖/資料照)

台灣央行13日召開2024年第二季理監事會議，會中決議上維持政策利率不變，央行總裁楊金龍指出，2024年以來國內通膨率緩步回降趨勢，下半年可望續降至近2%，此外，預期今年經濟溫和成長，國內產出缺口呈微幅負值，因此政策利率不變，將有助整體經濟金融穩健發展，不過對於房市，則祭出第六波信用管制措施。

楊金龍表示，去年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，去年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢。

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然而為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，這回央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，同樣沒有寬限期。

未來央行仍將持續檢視不動產貸款情形與管制措施之執行成效，並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，雖然七都第二房貸款成數再降，但換屋族應仍有一年切結出售第一屋的緩衝時間，也可善用夫妻贈與配套，對比前次經驗來說，壓力尚緩。另外，央行決議不升息，按照目前五大銀行平均貸款利率2.176%計算，貸款千萬元，分40年償還，每月的還款約3.1萬元，因為3月底的升息還未完整反映，後續應將近3.2萬元，使用新青安則不到3萬元，還有5年寬限期可用，一年少個數萬元可出國東南亞玩一趟，新青安實惠度還是不言可喻，但也提醒新青安本就以自住為主，現況加強這方面查核，一定程度有助市場撥亂反正。

陳炳辰進一步說明，存款準備率調整代表放款緊縮，因此民眾與建商都得有較高額度的存款或銷售績效，有機會讓民眾槓桿無法開太大，或是建商得有一定的開工與銷售率，進而達到些許改善目前熱況，但都得再觀察資金充沛度轉向房產的情勢，若市場仍以房產為唯一投資保值產品，持續湧入的資金，或許得期待更強烈的直接式攻擊。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，這次央行繼去年6月後，再度祭出第六波的信用管制，壓縮七都第二戶以上住宅貸款成數，並調升存準率1碼，其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求，而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。

黃舒衛分析，新青安的原意是補貼首購族進場，但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應，再加上預售屋付款的彈性，不但吸引自備款不足的自住買方進場，更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿，把預售屋當成金融期貨操作的新樂園，引發諸多市場亂象。然而，預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牽制，所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大，銳化房市價量膨脹的領先指標。

黃舒衛認為，無論是超額儲蓄、資金回流的動能，以及產業、股市表現的樂觀預期，短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場，而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第三季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

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