全台都會區購屋客群差異化 蛋黃區引置產族續創高價 首購進軍新開發區

台中14期重劃區挾台中40年來最大規模之優勢，成為推案一級戰場。(圖:業者提供)

央行去年第三季理監事會祭出第七波選擇性信用管制措施，房市迅速降溫邁入冷靜期，購屋回歸自住買盤，針對首購與換屋族購屋申貸困擾問題，房產專家多建議，現在買房自備款要從兩成提高到兩成半至三成，今年Q1全台房市雖然仍瀰漫在貸款不易與寬限期受限的信心不振，在這樣的趨勢下，購屋族將更謹慎考量全方位細節，建商也紛紛開始在品牌形象、建材配備與空間規劃上下足功夫，力求打造符合自住客的超值型自住產品，蛋黃區高單價、高總價產品依然吸引多金置產族，新開發區與超值蛋白區也成為首購客與小資族進駐優選區。

  全台都會區回歸自住市場 住宅價值與價格吸引不同客層

今年Q1全台房市雖然仍瀰漫在貸款不易與寬限期受限的信心不振趨勢，建商紛紛開始在品牌形象、建材配備與空間規劃上下足功夫，力求打造符合自住客的超值型自住產品。(圖:住展提供)

住展雜誌發言人陳炳辰指出，打炒房後的房市不再是單純的價格戰，而是進入了一個以「價值」為主導的市場趨勢，加上近年小宅當道，房價卻不減反增，消費者更希望產品能彰顯出對應的房價價值，購房標準逐漸轉向更為理性和全面的考量，也因此建案除了要地段佳之外，居住使用坪效、建材配備、特殊規劃、品牌服務都將成為決勝關鍵。

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展望第二季為房市傳統旺季，建商盡本分推案，還有台北市南港區、桃園市龜山區，與新北市林口區、三重區，以及新竹地區的東區、新豐鄉將有指標作品，由於多為熱區地帶的知名建商話題案，如國泰、富宇、長耀、王喬等，加上也會有小宅規劃，配合低首付的訴求，可顯個案亮點。而上半年推案表現因為Q2創史上天量的單一新案支撐，與去年上半年有得比拚，股市的過度起伏是否影響資金轉往穩健的房市則值得注意，若確有此況，化為轉機將有利下半年起死回生。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年9月央行第七波信用管制實施後，成屋市場明顯轉變。投資客退場，自住需求成為市場主力。惟自住買家購屋更趨謹慎，決策時間拉長，導致成交速度放緩。今年329檔期成屋市場將呈現「個案表現差異大」之趨勢，具特殊賣點之物件，如大面積開發、鄰近捷運站等，若價格合理，仍將受到市場青睞。

  新開發潛力區與重劃區 科技新貴仍持續進場卡位好宅

近來科學園區效應形成科技新貴購屋市場，雖然科技人的買房實力不容小覷，但在居住條件上也是極度講究，品牌、地段、價格、戶數就成為了購屋的四大要素。以新竹科學園區來說，目前就業人口就逾17萬人，龐大的通勤人數也讓「地段」成為首要考量，鄰近的「關埔重劃區」與「竹北高鐵特區」便成為科技人的熱門選擇，新案成交價格皆有站上7字頭。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新竹縣竹北市則受惠於新竹科學園區等議題，區域內亦有關埔重劃區等議題，磁吸各大開發商進場插旗，惟近年區域開發逐漸飽和，區域平均中古房價已達4~5字頭，房價名列各行政區之首。

賴志昶提醒，對年輕首購族群而言，選擇屋齡較新的預售案或新古屋，有省去部分裝潢成本、建築結構較有保障、房價增值空間較大等優勢，惟購屋族群選擇新案亦需慎選地段，大型重劃區雖具備開發優勢，但區域內由於建商推案眾多，在近期房市受挫之際，恐面臨強大賣壓，且不少新興重劃區周邊生活、商業機能有待開發，購屋者不可不慎。

台中市近年全方位高速發展，吸引大量人口陸續遷入，根據民政局統計2024年底就已突破286萬人，其中北屯區就有31萬人口，連續11年蟬聯人口最高行政區冠軍，也因人口、建設持續增多，新興重劃區應運而生，如全台中規模最大的「14期重劃區」，不僅線上銷售個案多達41案，2024年全年成交戶數高達1,635戶，穩坐中台灣各大重劃區之首，吸引北、中部品牌與上市櫃建商爭相插旗推案。

目前中部科學園區所在的西屯中科生活圈，以福科路、西屯路為主要幹道，遭周涵蓋家樂福西屯店、Jmall、米平方商場、全聯、寶雅等採買機能，附近還有台中榮民總醫院、澄清醫院中港分院，雖然受惠科技園區帶動，周遭剛需旺盛，但因受限於土地稀缺，推案量屈指可數。

因中科生活圈價格逐步拉高，加上海線交通建設不斷完善，包括龍井、沙鹿、梧棲等區域也成為中科外溢熱區，如位於龍井區的「東海商圈」，因地理位置與西屯中科最相鄰，生活機能也不亞於市區，再加上串聯中科與國道三號的「特五號道路」，預計今年全線通車，可大幅縮減通勤時間，吸引科技族群鎖定置產。

  南部都會蛋黃區輕豪宅 仍為高資產族置產優選

自住客層需求，對於建商的品牌、規劃設計、經營服務、建材使用與空間配置等細節會更加要求。

高雄代銷業者耕揚廣告總經理蔡宸祐就表示，過去投資客看重的是地段，只要地點合適，便會果斷出手，但自住客顯然不同，由於是自住需求，對於建商的品牌、規劃設計、經營服務、建材使用與空間配置等細節會更加要求，也因此在打炒房後房市迎來的是「價值時代」，建案講求的是「VP（Value Performance）值」，而不是過去的「CP（Cost Performance）值」。

優勢地段條件也是近期進場購屋的多金置產族考量重點。

郡都集團董事長唐承也認為，台積電設廠高雄，讓近年來市郊房價如岡山、橋頭、楠梓等不斷挑戰區域新高，不僅房價坐穩4字頭，甚至已出現個案5字頭！然而購屋首重地段條件，唯有不敗地段才能享有房價增值空間與機會，這也是近期進場購屋的多金置產族考量重點，包括漢神巨蛋百貨商圈、農16特區等蛋黃區輕豪宅，也陸續出現6字頭實登價，包括金融圈人士、開業醫生客層仍持續卡位蛋黃區。

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