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京華城要開國際標 土地價值初估達406億

2018/04/02 14:42 文/記者馮牧群

京華城的股東成分中包含11家上市公司,股東們對於是採自建、合建或出售方案仍有不同意見,尚未定案。

轟動不動產市場的京華城標售案,戴德梁行確定接下委託,待與業主討論後公布底價與時程,並物色國內外大型買家、籌備國際標,目前已有國際私募基金洽詢。業者估算,京華城土地價值高達406億,日後若放寬土地限制允許住宅使用,價值會再提升。

 

戴德梁行協理賴一毅說明,京華城的股東成分中包含11家上市公司,股東們對於是採自建、合建或出售方案仍有不同意見,尚未定案,強烈建議股東,無論採取何種方案都應依照規定提出申請解除使用限制,依照台北市法規及慣例,可爭取30%至40%住宅的興建許可,未來標售有可能依不同用途,拆成4標的一次性開發。京華城土地產權單一完整,為台北市目前絕無僅有唯一寶地,近5千坪商業土地,是千載難逢的釋出機會,地形完整、位置優越,且土地交易方式採所有權移轉,市中心大面積所有權土地取得非常困難。

 

戴德梁行依實際成交狀況推估,信義計劃區全新A辦租金每坪約3000~4000元,A辦成屋價格每坪約150~180萬,成交案例投報率約2.33%,百貨公司成交案例投報率約2.55%。以興建A+級商辦角度來看京華城,依目前水準平均租金可達2650元,以3%投報率推算建坪單價約106萬,扣除興建成本每坪15萬,再以560%容積率估算,每坪價格應為815萬,土地總值約為406億,日後開發如允許30%住宅使用,依目前商辦與住宅每坪價差20至30萬計算,銷售額可再增加26至40億,亦讓買家降低投資成本。

 

賴一毅提到,已接觸有意評估的海內外買家背景堅強,包含國際私募基金、營運商、投資銀行等等;此案另有創造更高利益的投資亮點,像是6項使用限制如能解除,擴大使用項目範圍,有機會塑造成綜合工作、休閒購物、飲食生活的全能區域,搭配移入容積或爭取獎勵容積。現有建物面積為6萬2442坪,地上12層、地下8層,單就地面上建築鋼材扣除拆除費用,出售鋼材利潤還有上億元。地下樓層面積約2萬8000坪,現況初步估計尚約25億殘餘價值,相較於開挖新建地下層的成本,投資人初估可省下40億左右的營建費用。

 

「不是唯一不收藏」,戴德梁行董事總經理顏炳立說,京華城案最大潛力在土地,僅將地上物拿掉,不重新開挖地下室的做法,「陶朱隱園」的前身「亞太會館」就是如此,可降低營造成本、增加容積,賣相更佳;接下來會規劃亞洲展銷,要讓這塊精華土地重現風華,台北市有限的土地資源被大量資金追逐,預料有評估台北車站C1/D1開發案的投資人,一定不會錯過此案。

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