台積電周邊房價大比拚 嘉義園區周邊土地驚見5億成交價

台積電廠房周邊房價大幅成長區域的共通點，大多房價基期偏低，未來漲幅仍具空間。(圖/資料照)

受全球半導體供不應求影響，台積電近年積極擴廠以因應市場需求，每每有選址消息傳出，無不造成周邊房市漲價效應，僑馥建經統計近四年實價登錄資料，台積電於全台已設廠、即將設廠周邊之中古屋及新成屋房市概況，其中嘉義受惠於台積電效應，周邊總土地揭露總交易金額為5億7,207萬元，總交易面積6,535坪，每坪交易均價為8.75萬元，交易面積最大的土地為4,255坪，單筆交易金額為5億元，每坪單價11.8萬元。

觀察實登資料，台南園區周邊漲幅在中古屋的表現最亮眼，近3年漲幅達128.9%，遠超鄰近行政區漲幅，竹南園區、楠梓產業園區、新竹園區也維持3成以上的漲幅，龍潭園區周邊土地分區多為一般農業區、山坡地保育區，近3年交易量不足。

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台中園區周邊土地分區大多屬農業區、公園用地、機關用地，住宅用地稀缺，交易量少，略跌1.8%。主要房市交易集中在大雅市區生活圈、西屯區國安二路以南至台灣大道以北的中科生活圈，大雅市區生活圈近3年中古屋漲幅約20.7%，新成屋漲幅29.6%，每坪均價來到35.5萬元。

中科生活圈中古屋及新成屋漲幅皆超過3成，新成屋漲幅36.2%，房價每坪均價站上56.1萬元，超越西屯區的新成屋均價49.3萬元，可見此區房市需求強勁，再加上去年底中科園區擴建二期計畫通過都審、捷運藍線計畫核定、市政路延伸工程等政策利多，房市前景看好。

楠梓產業園區除2025年即將迎來第一座台積電2奈米晶圓廠外，第二座廠的雜項執照也已核發，周邊中古屋漲幅達35.2%領先新成屋，近3年楠梓區新推案量大多集中在高雄大學特區以及楠梓加工區生活圈，高雄大學區為楠梓著名重劃區，整體市容屋整齊，屋齡相對其他行政區較新，受到許多年輕人，南漂科技新貴的青睞。楠梓加工區生活圈屬發展較成熟的區域，位置較鄰近楠梓產業園區，近3年的新推個案大多集中在捷運紅線附近。

觀察各園區鄰近行政區漲幅，台南園區周邊行政區漲幅均達5成以上，而新竹縣寶山鄉受惠於台積電於寶山用地的擴廠需求，近3年房價直噴67.8%，居各行政區之冠。

竹南園區周邊在新成屋的漲幅達51%，也帶動周邊行政區大漲超過4成，超過新竹園區，新竹園區周邊近幾年房價直逼雙北，在投資熱潮逐漸減退下，近3年漲幅趨緩，僅成長20.5%。

竹南園區在中古屋及新成屋的漲幅皆維持在4成以上，主要交易集中在竹南園區西側的大埔重劃區，該區鄰近竹南園區、竹南工業區、廣源科學園區等，區內綠地多，街道寬闊，且距高速公路不遠，在新竹房價呈高水位的情況下，吸引許多新竹房價外溢買盤。

僑馥建經指出，苗栗縣政府近年也積極推動竹南園區周邊土地整併計畫，希望擴大產業園區腹地，力拚2030年交地建廠，預期創造更多就業機會，帶動周遭居住需求。

台積電1.4奈米近日拍板嘉義園區，因近3年周邊房屋交易量不足，故統計周邊500公尺內的土地交易。2021年到2022年僅有6筆住商用地交易，揭露總交易金額為5億7,207萬元，總交易面積6,535坪，每坪交易均價為8.75萬元，其中交易面積最大的土地為4,255坪，單筆交易金額為5億元，每坪單價11.8萬元。

2023年到2024年共有11筆住商用地交易，揭露總交易金額為2億3,485萬元，總交易面積3,614坪，每坪交易均價為6.5萬元，交易面積最大的土地為1,007坪，單筆交易金額為7,000萬元，每坪單價7萬元。

此兩筆最高價交易皆為基地面積方正完整的住宅用地，成交單價皆高於均價，位置距離嘉義科學園區、故宮南院步行僅10分鐘，離高鐵嘉義站開車約6分鐘車程，位置優越，開發價值高，近3年已有建商搶先獵地。

若以總筆數來看，近3年每坪均價下跌26%，這是由於最大面積的交易單價較高，進而拉高平均值，若扣除極端值(2021年到2022年最高交易總價5億、2023年到2024年最高交易總價7,000萬)，2021年到2022年每坪均價為3.16萬元，2023年到2024年每坪均價為6.32坪，扣除極端值後，每坪成交均價漲幅達99.98%，遠超過太保市、朴子市土地漲幅。

再擴大範圍來看太保市近3年的土地交易概況，嘉義縣政府為實現轉型成農工大縣之願景，並應嘉義科學園區、馬稠後產業園區、無人機AI創新應用研發中心等重大開發，2017年起陸續啟動嘉義縣擴大縣治相第一、第二開發區市地重劃案，希望配合產業需求帶動區域發展。

近3年太保市住商用土地交易熱區主要集中在嘉義縣第一、第二開發區，第一開發區位於故宮大道以南，博學路以東至高鐵大道，縣道168線以北區域；第二開發區位於縣道168線以南，太保市太保五路以東至高鐵大道之範圍，並跨區至朴子市，涵蓋朴子七路以西至既有農地區域，距嘉義園區僅6分鐘車程。

整理近3年實價登錄，2021年到2022年，第一、第二開發區住商用地交易筆數共43筆，揭露總交易金額達7億2,565萬元，總交易面積19,294坪，每坪交易均價為3.76萬元。交易面積最大的土地為1115坪，單筆交易金額為4,867萬元，每坪單價4.4萬元。

綜觀台積電廠房周邊房價大幅成長區域的共通點，大多房價基期偏低，未來漲幅仍具空間，而未來預計擴廠也將帶動就業人口入住，近3年房市交易集中在屋齡偏新的重劃區或是成熟的生活圈，若該區域加上政策發展、交通建設的利多，房價相對保值；而嘉義園區周邊的第一、第二開發區，腹地廣袤，仍屬開發階段，位置鄰近高鐵嘉義站，在政府陸續推動周邊產業園區發展下，近幾年已吸引建商提早布局，在台積電即將進駐的消息加持下，未來漲勢不容小覷。

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