海外置產眉角多 做足功課不吃虧

政府建議海外置產投資人要做好事前風險評估、慎選合法經紀業者。

台灣投資人近年把房產布局延伸至海外，建案如雨後春筍般興起，主因是房市多頭行情已告尾聲，不少人獲利了結後往海外找投資標的，加上稅負加重，例如房屋稅調整、遺贈稅調高、房地合一稅等，都不利房產投資。不過，仲介業者的行銷賣點固然誘人，投資仍應做足功課再出手，才不會「上車容易、下車難」。

觀察近期海外房產業者的廣告賣點，諸如「新台幣兌英鎊匯價持續升值，購買高總價英國房產，節省可觀的投資成本」、泰國某建案強調「5年還本，每年保證6%回酬」、紐西蘭某建案自備款僅10%，鼓勵民眾將國內房產增貸賺利差，甚至有台商赴柬埔寨推案，與國內行庫完成鉅額聯貸，想讓買方放心出手。

海外置產遭遇消費糾紛，可尋求消保官、調解委員會等協助管道。(亞太國際地產提供)

糾紛層出不窮 內政部訂出銷售規範

儘管如此，去年起海外置產陸續爆出糾紛，有消費者遇到建商跑路，仲介置之不理，建案慘變爛尾樓；亦有業者承諾的報酬率跳票，卻因不是在台合法立案公司，消費者求償無門；還有建案完工前建商強逼消費者加價，否則無法交屋，就連國人熟悉的日本，都有商仲提醒，東京不動產超乎經濟成長的泡沫表現，是值得注意的警訊。

層出不窮的狀況引起主管機關重視，內政部去年12月已訂頒海外不動產銷售規範，將業者原本就須遵守的「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等規範明確化，並提醒民眾海外置產交易風險相對較高，投資前應做好風險評估，才能了解自己是否能承擔風險，做好危機防制。

內政部表示，常見風險像是貨幣匯率，由於外國貨幣可能有較大幅度波動，可能造成投資收益縮水；此外國外不動產權利制度與台灣不同，應了解是否都能由私人取得土地及房屋所有權，或限制外國人不得取得不動產所有權等；部分開發中國家的政治局勢較不穩定，偶有政變或暴動，也要注意是否有排華或歧視作為。

投資前風險評估 慎選合法業者

至於交易風險，海外預售屋若沒有履約保證制度，建議找較具規模的國內不動產經紀業或國外開發商，避免發生倒閉或額外追加費用，如購買成屋，保障不動產權利的登記或公證相關制度就很重要。從進場投資、持有、出租到出售退場，所需成本可能有印花稅、契稅、登記或公證費、律師費、仲介費、土地或房屋稅、租金收入所得稅、物管公司代租代管費、交易所得稅等，不能只看眼前名目報酬率，要評估實質報酬率。如需海外貸款，還要確定當地銀行提供外國人貸款的成數、利率限制，再來評估自備款。

產品流通性是另一問題，若當地人根本無力購買，未來變現性就降低，出脫轉手的難度提高；國外建商或國內不動產經紀業提供保障出租年限者，應留意租金收益是否在期滿後繼續維持、找到後續租客，最好先了解當地不動產買賣或租金市場行情。

內政部說明，海外不動產銷售規範包括行銷廣告、重要交易資訊調查與解說、收取保留看屋權利費用與定金處理方式、簽訂買賣契約、收取服務報酬、支付價金資訊揭露、交易糾紛處理等面向；主要重點有經紀業應提供有權代理銷售的證明，以中文製作不動產說明書，提供契約書及相關文件中譯本；民眾繳納保留看屋費用，未赴國外看屋或未完成簽約者，應全數退還；經紀業應協調國外賣方，收到買方支付各期價款時開立收款證明。

若遇消費糾紛 政府提供申訴管道

消費者如透過國內仲介業者海外置產發生交易糾紛，可檢附資料送至經紀業所在地縣市政府處理，可向消費者服務中心、消保官申訴，或向消費者調解委員會申請調解。若涉及跨國糾紛，可到行政院消費者保護會網站申訴，或至外交部領事局網站，查詢各國消費者保護機構的申訴管道，自行檢具資料或透過仲介業協助，提出跨國申訴。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示，台灣的租賃住宅事務管理人制度尚在萌芽階段，但英美早已行之有年，透過委託當地合法、專業、有信譽的物業公司，即可為房東代行招租、管理、修繕等瑣事。國人挑選海外物業公司前，可要求業者提供經手過的租賃記錄、租賃合約範本，主動審視未來雙方的權利義務，是投資海外房產最重要的起手式。

中華民國不動產國際代銷協會創會理事長秦啟松表示，全台從事海外不動產經紀業者超過400家，許多不肖業者私吞建商提供的折扣，用「先買斷、加價賣、賺差價｣的方式，表面上不收服務費，其實賺差價，等於變相加價；或要求投資人將部分價款匯入個人戶頭或業者戶頭，消費者遇此狀況要保存當初所有資料，並弄清楚簽約對象、詳列爭議處，建議還是選擇在當地具備合法銷售執照、合法聘雇當地員工、有能力提供一條龍服務的業者，才能保障權益。

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