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居住政策端牛肉 改革修法關乎權利

國家住都中心成立後,主要業務為推動都更及管理社會住宅,圖為招商中的桃園八德三號社會住宅。(桃園市都發局提供)

2017/06/17 04:29 文/記者馮牧群

包租代管計劃讓不動產經紀業成為專業租屋服務業者,媒合民間空餘屋,擴大社會住宅供給。

今年以來,政府在居住政策上著墨頗多,近期包括設置國家住都中心、都更條例修正案、危老屋條例通過、包租代管計劃,都與民眾的住居權利息息相關,但有學者認為,中央頒布政策須與實務更切合,才是對症下藥。

行政院近日通過內政部「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案,參考鄰國日本、韓國、香港,制定專法設置住都中心,推動都更及管理社會住宅。營建署說明,住都中心有7大業務,包括:管理社會住宅、整合都更事業、擔任都更實施者、公開評選實施者、營運管理都更公益設施、投資都更範圍內公私有土地及建築改良物、計劃可行性評估與相關教育訓練,每項都能跟民間團體、企業、地方政府及中央機關合作,並受全民、立法院、審計及內政部監督。


設置國家住都中心 危老屋免都更審查

不僅如此,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」5月已正式上路,內政部表示,未來危險老舊建築經過100%土地及合法建物所有權人同意後,免走都更審查程序,申請獎勵後即可重建,讓無法用都更方式辦理的小型基地有望重建,最高可獲得1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積,3年內提出申請者,再給基準容積10%獎勵;5年內申請重建者,重建期間免徵地價稅,重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年,若未移轉所有權,房屋稅減半徵收期間延長為10年。

而正待立法院審議的「都市更新條例」修正案,主要重點包含容積獎勵標準更明確,由中央訂定容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,並擴大賦稅減免範圍、修正權利價值鑑價規定,由現行實施者選定3家鑑價機構查估,修正為由實施者與土地所有權人共同選定,確保鑑價公正性。主管機關核定都更事業計劃及權利變換計劃前,除非已無爭議,否則應舉辦聽證;且改進代拆機制,明定實施者請求代拆時,主管機關應先調處,不服調處結果可提起行政救濟。


包租代管方案 最快今年可上路

「租屋服務事業認定及獎勵辦法」草案近日通過後,內政部將認定並獎勵立案的社會團體、財團法人,或不動產租售業、不動產經紀業等業者為租屋服務事業,負責承租民間住宅轉租,提供服務費補助、服務費免營業稅等優惠,利用民間住宅資源增加社會住宅供給,也就是包租代管計劃。

包租代管的作法,以有多棟房產,或年紀大、沒時間管理、想作愛心的房東提供空餘屋,由專業租屋服務業者承租住宅,再轉租給弱勢民眾;或媒合租賃雙方再代為管理。房東參與方案後租金雖然可能較自行出租短少,卻可獲得保險、修繕、稅賦等成本節省與補助,還有免費專業管理服務;房客假如無法負擔租金,依據其經濟負擔能力,政府也會提供租金差額補助與代管服務,若房東與房客產生糾紛,租屋服務業者將介入協助處理。


修法促進都更 專家:實務問題仍難解

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,住都中心像是為了增加民眾都更誘因,從母法額外增建的「違章建築」,中央本應檢討都更母法的代拆、協議合建、法律扶助、條文繁雜等問題,而非疊床架屋,以少數人決策推動脫離實務的立法。

握有台北市2件都更案的全坤建設總經理廖學新表示,全台上百萬戶的老屋都更市場很大,其實建商投入意願很高,不過100%同意門檻仍是危老屋條例及推動都更的最大困難,如何為老屋引進建商的技術更新、跟住戶談妥權利分配,希望政府多給予包括融資等協助。

至於包租代管方案,莊孟翰指出,「如果是很搶手的物件,為什麼要給政府租?」目前看來對房東誘因不夠,建議政府初期以包租代管、代租代管並行,找出效果較好的方案。

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