新成屋法拍量劇增 桃園市、新北市分居冠亞軍

新北市浮洲合宜住宅因閉鎖期長達10年，不少投資人藉由法拍突破禁售令。

根據寬頻房訊統計顯示，近年新成屋流入法拍市場逐年增加，2020年達到高峰，共計有231戶物件遭強制執行拍賣，對比2016年~2017年個位數案件，增加倍數逾15倍之多，法拍專家指出，房貸利率一路探底，新成屋斷頭不易，但多數案件為區域小建商所有，因財務槓桿失衡，另部分屋主因個人財務問題而造成資金流斷鍊，迫使不動產淪落法拍。

寬頻房訊統計近年流入法拍市場屋齡5年內新成屋物件，發現正處房市反轉之際的2016年全台均無新成屋法拍案件，反倒自2017年起陸續現身法拍市場，而2017年時全台新成屋法拍量為14戶，分佈於雙北市、桃園市及高雄市；2018年開始爆量，一舉達到134戶，其中雙北市即有100戶，台中市也出現14戶；緊接著2019年、2020年皆突破200戶，又以2020年231戶數量最多，其中桃園市94戶，位居全台之冠，而今年甫統計至3月中旬，也有32戶新成屋流入法拍。

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建案整批淪法拍 債務人竟為建商

進一步觀察，2020年新成屋多戶流入法拍市場的建案有位於桃園市龜山區的「華麗新貴」二期65戶、新北市板橋區的浮洲合宜宅18戶，另外，台北市中山區的「大直比漾」7戶、新北市汐止區的「大同硯」7戶以及金山區「金山旺族」4戶，其中「華麗新貴」、「大直比漾」和「大同硯」債務人皆為起造建商。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，不動產市場自2014年反轉後，在2016年降到最冰點，部分區域小型建商由於在房市景氣好時大開財務槓桿，景氣急速冷卻後，手上部分建案來不及去化，導致無力負擔貸款，使得餘屋斷頭。

而案件執行拍賣之前，通常會經歷資金周轉、上訴、確認債權等流程，多半會耗去1年以上時間，因此近期才在法拍市場現身，去年房市相當熱鬧的新竹縣市以及台中市外圍的南投、彰化地區也有小建商因資金週轉不靈，餘屋淪法拍之狀況。

位於桃園市長庚商圈的「華麗新貴」二期疑似建商一屋二賣，導致全案65戶流入法拍。

資金斷鍊、周轉不靈 跌入法拍

除此以外，徐華辰表示，其餘零星法拍之新成屋則多來自自然人，推測因受到疫情影響，導致資金流斷鍊，進而將名下不動產作為抵押品取得周轉金，但疫情遲遲未平息、資金無法回收之下，而遭到斷頭，另外，像新北市法拍量為浮洲合宜宅撐高，不少是投資客藉著法拍解套，突破禁售令。

至於首善之都台北市法拍量在這2年相對平穩，瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，與其他縣市相比，台北市有3大結構性因素支撐，首先，台北市素地少、開發成熟度高，每年新增供給量都在5,000戶上下，易於被剛需消化；其次，近年又缺乏大面積重劃區住宅，目前推案以都更、危老案為主力，這些與地主合建的產品，可釋出物件有限，而且又要與地主戶的需求調合，去化壓力比較小；第三，台北市土地成本高、持有稅也重，建商不敢貿然推案，冒去化不順要繳囤房稅的風險，因此銷售策略都很精準，法拍件也較少。

新成屋法拍案連續2年突破200戶，部分案件債務人為起造建商。

打房重災戶 新成屋成燙手山芋

過去法拍市場被視為房市景氣榮枯指標，黃舒衛認為，新成屋上一波打房之手段包括：囤房稅、房地合一，因此缺乏被投資的誘因，成為流動性轉差的產品類型，若價格、產品不具潛力，則更難獲得青睞。

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