吳孟璇：微型創業夯 想開咖啡廳你應該要注意這些事

文／DTRE德天國際地產商用物業代理暨分析師吳孟璇

隨著經濟的成長與飲食習慣的改變，喝咖啡已成為許多人生活中相當重要的一環，現在微型創業風潮大起，許多創業青年都嚮往開設一間充滿獨特風格的個性化咖啡廳，除了市場需求穩定以外，咖啡廳可說是目前餐飲業當中，進入門檻較低、氣氛佳、多數人心目中最想開的店種，有興趣經營投資的人越來越多，讓市場進入了白熱化競爭局面。

但是，許多創業青年忽略的是，咖啡廳的投資金額相當高，這是因為初期的裝潢費用高、器材設備昂貴及回收期相當長，都在所有行業中排行前幾名。以一家連鎖咖啡店為例，人事費用約佔營業額25%、水電瓦斯約佔5%、房租租金佔營業額15~20%之間，如每月營業額在80萬元左右，扣除所有成本與費用之後，大約尚有20萬元以上的利潤 ，但回收期較長約2年以上。每一家店的回收期仍要視其當初投資成本、營業額、店面租金及人事管銷費用而定。

人事水電費佔30% 先估回收期 

目前較熱門的咖啡廳設店地點，首選依然是台北市的民生社區，目前每坪租金行情大約已經來到2500~3800元，雖然租金一直漲，但店面空置率卻僅有0.5%；而台大周邊的溫州街，租金行情大約也要1700~2600元；華山文創園區周邊適合做咖啡廳的店面，租金也大約要2500~3500元。不斷上揚的租金，也使得近來創業人為了節省成本，紛紛往社區靜巷移動，改而搶攻上班族的假日、晚間休憩商機，讓咖啡的商機持續發酵中。

而民生商圈的超低空置率，也不盡然代表這個商圈已達飽和，不同咖啡店有不同的風格，在聚集經濟效應的發揮下，消費者在選擇休閒聚會空間時，首先會聯想到的地方，基本上就是個不易失落的商圈，民生社區仍是文創、咖啡廳創業投資熱門地段。

現在店面租金依舊高昂，建議正在找尋店面、想創業的民眾，在咖啡市場持續擴大的局面下，連鎖體系也因此大者恆大，個性化咖啡店或咖啡專賣店則應走獨特風格經營，同時思考如何創造商品附加價值最大化，也就是更強調專業經營、室內設計與市場區隔，才能和加盟連鎖店相抗衡，在店面競爭下存活。

吳孟璇小檔案

★現職：DTRE德天國際地產股份有限公司商用代理部專案執行暨分析師

★專長：不動產市場分析、開發投資、策略評估、買賣租賃

★出版書籍：台灣地區房產年鑑2014~2016年

★學歷：國立政治大學地政學系碩士、國立政治大學地政學系土地管理組學士

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