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全台置產熱區出列 包租公看過來

2016/09/10 04:30 文/記者馮牧群

台北市因房價漲幅遠高過租金,大幅壓縮房產投報效益。

微利時代,現金寄放銀行越變越薄,不動產仍是投資民眾理財主要方式之一,在房市盤整之際,觀察全台6大主要都會區的租金報酬率發現,仍有投報表現亮眼的行政區,中南部更有投報率4%~6%起的新案推出,打算中長期持有的置產收租族值得留意。

綜觀6都住宅以平均房價、租金換算投報率前兩名的行政區,雙北市表現較差,投報率普遍在3%上下,而表現最優異的出現在台南市,中西區投報率高達6.4%,東區也有約6%;台中市居次,北屯區6%、西屯區4.9%,桃園市龜山區5.1%、中壢區4.4%,而高雄市三民區為4.8%、左營區4.1%。

新北市平均租金與中南部相近,卻因房價差距大,投報表現在6都吊車尾。


房價落差大 投報效益更顯著


大家房屋企研室主任郎美囡分析,觀察6都房價及租金差距,租金部分每坪相差幾百元,不過,房價每坪卻有幾萬到幾十萬差距,在租金水準差異不大、房價水平落差極大的狀況下,房價較低者投報率表現優異,所以台南市兩區數據亮眼。

高雄市三民區「康朋街」在文藻外語學院旁,許多家長就近為在學子女置產。(康朋街提供)


值得一提的是,新北市房價與租金較台北市低,租金與其他4都差不多,但房價高於其他4都,相較之下投報率敬陪末座,郎美囡說,房市多頭之際,房價上漲速度遠比租金快,尤其部分區域價格強勢拉抬,租金卻沒有並駕齊驅之勢,反觀中南部一些區域,雖然價格上漲,但基期低,平均單價未達20萬元,租金與新北市差異不大,甚至有些區域租金高於新北市,整體看來,往桃園以南當包租公、包租婆,是門檻低、投報高的選擇。


根據央行近日公布資料,7月銀行房貸餘額為6.23兆元,續創歷史新高,年增率4.74%更是23個月新高,包括央行連續4度降息、鬆綁房市管制,房貸利率頻頻調降等因素,都有利減輕民眾購屋負擔,提高進場投資意願,各地也出現訴求投資效益的新案。


置產型需求 首選辦公商圈、大學城


台北市中山區「晶華匯」專案經理程紹鈞表示,該案在509坪大的基地規劃20、26坪輕豪宅,是市中心罕見的設計,並有300坪大廳、空中泳池、健身房、loungebar等公設,適合單身貴族、頂客族及退休族,中山區租屋需求很大,附近租金行情2房產品可達5萬元以上。


台中市潭子區「圓通大街」為80~195坪規劃的透天店套產品,基地位在圓通南路、復興路口,負責銷售的基創建設副總史春生指出,該案距離未來捷運紅線潭子站、潭子火車站僅500公尺,瞄準潭子工業區工作人口的居住需求,附近6~8坪套房租金行情約8000~9000元,估計投報率有4%以上。


沙鹿區「發財墅」規劃26~32地坪、62建坪的透天產品,現場副總劉昌浩表示,第一期銷售熱烈,甚至有台北客特地南下投資,第二期基地位於平等路,鄰近的弘光科大、靜宜大學總共2.3萬名學生帶來龐大租屋需求,單人套房有4000~6500元的租金行情,若單以該案自備款推估,投報率上看16%。


高雄新案投報率6%起  有專人代租代管


南台灣具有投資效益的新案也不少,高雄市三民區「康朋街」專案經理林明偉說,該案為2~4房產品,在民族一路、文藻外語學院旁,不只投資買盤青睞,還有許多家長就近為在學子女置產,未來打算繼續收租,以當地2房租金行情1.6萬元至1.9萬元估算,該案投報率至少6%起。


仁武區霞海重劃區內的「榮總大亨」規劃53~58地坪、117~118建坪電梯別墅,正處榮總商圈,切中醫院工作人口的居住需求。屏東內埔「屏科大富翁2」以會賺錢的房子為號召,現場專案經理昌志遠表示,2房總價292萬元起、3房總價436萬元起,提供包租6年、專人代租代管服務,鎖定屏科大租屋市場,以自備款推算投報率超過10%,其中有8成外地客都是中部以北的置產買方。


但郎美囡提醒,適用房地合一稅制者,不利於短期投資,對於中長期投資者而言,租金投報率是必要考量,建議有意置產投資的民眾,應掌握地段區位、生活機能、未來發展,當地及鄰近區域的就業、就學人口,還要評估區域的空餘屋量是否過多,以避免供過於求,達到穩定收租的效果。

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