修正期恐怕比想像短 專家拋議價三撇步傳授自住客
購屋族可趁多空交錯之際,出門積極看屋議價。
在升息、打炒房夾擊下,預售屋市場吹起寒風,根據《591實價登錄》統計,七都多個行政區2022年交易量相較前2021年出現腰斬狀況,其中又以新竹縣新埔鎮交易量下跌逾7成,堪稱全台最多,其次為台中市梧棲地區,皆是過去推案熱門之區域,專家指出,儘管部分縣市預售價格仍硬挺,但還是可以透過幾個訣竅找到便宜貨。
近期討論度持續火熱的平均地權條例,該法案三讀通過後,對於未來房市是正面影響,還是反面影響,市場人士眾說紛紜,不過專家指出,在多空消息交錯之際更是進場議價的好時機。房市專家張欣民指出,購屋市場分為新建案及中古屋,中古屋在房地合一稅2.0實施之下,已經被鎖住5年交易時間,市場上釋出量較少,沒有賣壓的情況之下,議價難度較高,但是反觀預售屋市場,受到打炒房條例即將實施衝擊,撿便宜的機會來了。
打炒房條例三讀後,各界說法眾說紛紜。
撿便宜可檢視三面向 專家建議自住積極議價
張欣民表示,想要在預售市場撿便宜,可從三大面向著手,其一,可由區域推案量來判斷,像是過去數年推案量較大的區域,近期在市場混沌不明之下,尚未交屋之前應會有投資客想要出脫降低持有,進而出現賣壓潮,這時即是自住客出手殺價的好機會,此外,觀察點燈率低的區域,沒有剛性需求支撐,加上機能尚未到位,此時不議價更待何時。
專家建議,推案量大或是點燈率低的區域可以出手殺價。
預售屋議價該從幾折出手?張欣民表示,如果購屋族已經鎖定特定建案,建議可用該案於實價登錄網站的最低交易價格,作為出價的天花板價。不過他也指出,雖然打炒房條例讓市場動盪不安,但爾後內政部拋出不溯及既往之訊息後,對於房市影響力降低,民眾可以鎖定部分低自付款的建案砍價,這類建案通常會吸引投資客大開槓桿進場,在市場不利之際拋售狀況也會相對顯著。
成屋市場撿不到便宜貨 除非…建案開第一槍
住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨也指出,平均地權條例修正案通過後,賣方兵荒馬亂,買方議價空間浮現,子法雖未頒布,但不溯及既往原則不變,換言之市場之前購買預售的屋主還有移轉機會,針對這類屋主,若同時多戶持有且即將交屋,仍有一成內議價空間,而成屋屋主因為影響有限,除非週邊預售開出降價第一槍,議價空間不大,實價登錄資料成為天花板,購屋人可以比對銀行鑑價成數,再行出價。
尤其是低首付個案,由於付款輕鬆,相對也較多投資客,消費者可多打聽。
張欣民也提醒消費者,平均地權條例修法通過後,儘管業界叫苦連天,但是央行考量疫情,放寬土建融貸款18個月開發期限,加上內政部拋出房貸利息補貼,讓房貸族有喘息空間,為了穩定市場又丟出購屋公積金構想,房價修正期恐怕比想像中來得短,有自住需求的民眾不妨盡早看屋。
此外,民眾也要留意,撿便宜不一定有好貨,通常在出貨量大的區域,又沒實質建設利多,讓掃貨的投機客失去信心才會便宜出清,建議購屋族在出手購屋時,不能只看便宜就買,還要審慎觀察,建商信譽、產品格局、地段環境,另外,可以鎖定同時具備「新成屋完工量大」及「預售推案多」的區域下手,不少投資客由於買得早,當時買的早鳥價可能比起甫推出的新案還便宜不少,有機會買到便宜貨,不過想要跟一手買方購入預售屋,也得要留意本身金流問題,除了要準備一手買方想獲利的價差金額,還有已經繳納的工程期款,自備款需準備較多。
專家建議,需慎選可信的建商,以免撿便宜不著蝕把米。
專家分析 房市評論員何世昌
今年房價料將出現鬆動修正,但6+1都走勢可能分歧,修正幅並不一致,預估台南市、新竹縣市撿便宜的機會較低,其他縣市在第一季末至第二季起均有撿便宜的機會,不過,以前降價壓力較大之處多為成屋賣壓重的重劃區,但在房地合一稅上路之後,新成屋轉售供給量已被重稅閉鎖期鎖死,今年賣壓應會來自於預售屋推案量大的地方,尤其是中小型建商齊聚的推案區域,假如今年出現中小型建商倒閉潮,房價修正幅度可能達10%~15%。
展望中長期,由於預售屋禁止轉售的緣故,新成屋均價可能會後來居上、超越預售屋,未來要撿便宜,購買相對低價的預售屋會更划算,但需慎選可信的建商,以免撿便宜不著蝕把米。
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