打炒房一波波房價跌不跌? 數據、專家說給你看

想要讓精華區房價下降，可把交通建設做得更完善，讓都會生活圈擴大。

隨著房價上漲，政府近二年打炒房措施接連不斷，財政單位也同步祭出多項手段想要抑制房價漲勢，然而隨著實價登錄2.0上路至今，已經超過2年半，房價是否如同政府及民眾所盼望下修呢？

房地產市場在2016年房地合一稅上路震撼彈時，交易量到達谷底，當時房價漲幅出現盤整現象，有支撐性的地區出現止漲、無建設題材以及尚未看到建設進度、房價已超漲的區域，當時歷經一番修正，不過2018年交易量逐步回升，加上2019年COVID-19時期，疫情控制得當，受惠中美貿易、資金回流，使得房市出現前所未見的熱絡景象，不過隨著疫後不動產景氣大好、房價飆升已經造成民怨，迫使政府接連出招試圖控制房價。

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打炒房稅制輪番上陣 哪個有效？

從2021年的實價登錄2.0，首度將預售屋交易納入實價登錄，隔年又有房地合一稅2.0上路，2023年年初在國際升息壓力下，使得央行啟動升息，同年6月央行祭出第五波限貸令、7月則是號稱房市五重拳的平均地權條例上線，造成當年上半年因為恐慌造成預售市場量縮，吹起陣陣寒風，近期更有囤房稅2.0即將上路、豪宅線下修等稅法抑制。

過去一當政府宣布打房政策時，由於對於法規的不了解、不確定性，因此會出現短期量縮價盤的狀況。

不過似乎都撼動不了房價，觀察官方及民間房價指數趨勢，以內政部每季發布的住宅價格季指數趨勢，上一波低點在2018年第2季100.08，2018年第3季起連漲17季，最新住宅價格指數達到133.18，代表預售屋市場景氣榮枯的國泰房價指數，最近一次相對低檔在2015年、2016年，2021年起則在相對高檔盤旋，顯見現今的打炒房並未對剛需市場造成影響。

進一步觀察，591新建案之2019年、2023年房屋成交總價中位數變化，2023年全台一共有18個行政區成交總價中位數衝上千萬大關，包括泰山、樹林、汐止、三峽、五股、八德、桃園、蘆竹、龜山、寶山、新埔、北屯、烏日、東區、西屯、安南、鼓山、仁武皆晉升千萬房價區，其中又以新北市增加5個行政區最多，讓預算有限的剛性買盤只能望屋興嘆。

政策上路後買氣抑制？還是房價暴衝？

樂居網創辦人李奕農指出，由歷史經驗看來，過去一當政府宣布打房政策時，由於對於法規的不了解、不確定性，因此會出現短期量縮價盤的狀況，不過往往在實施後利空出盡，房價都有回升跡象，像是房地合一稅、預售屋實價登錄、平均地權條例等，多半針對獲利課稅，對於消費者而言是賺多賺少的問題，反倒是央行祭出的金融管制，對於買方購買力將有所影響，對於房價抑制有一定的能力。

房市趨勢專家李同榮表示，房價不跌不是市場失靈，也不是藥效慢性，而是政策失靈，關鍵在於，政府、學者都認為透過稅制可抑制房價，但「稅制打房時間點很重要，若在房價上漲期間，只會造成稅負轉嫁消費者，若在房價回檔期間推出政策，僅是落井下石，反倒是台灣房屋持有稅長年偏低，房屋稅、地價稅若能合一才能有效控制房市。」

豪宅線下修，被市場認為懲罰換屋族。

對於持有稅偏低，李奕農也認同，要打房持有稅稅基是關鍵，「目前房屋稅、地價稅稅基大約是市價一成，若把稅基提高、持有房產成本變重，才有機會讓房價走向更健康，現階段的稅制多半只是鎖住市場交易、降低供給量，反而促使消費者只能向建商購屋，加上股房連動，近期股市上萬九，不少人獲利了結轉向房地產市場，預估今年價量仍會微幅上揚。」

李同榮也說明，政府光是用加稅打炒房，對於年輕人其實沒太大感受，鼓勵房東出租、實施租金補貼，或是囤房稅等，其實補貼都還是回到屋主或是房東身上，建議政府應幫青年朋友建立購屋基金機制，鼓勵首購族存錢購屋。此外春節過後，財政部又突擊調整「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修豪宅課稅門檻，台北市豪宅標準從原本7000萬元以上調降到6000萬元；新北市從6000萬降到4000萬，桃園、新竹、台中、台南、高雄從4000萬元降至3000萬元，其他地區則從4000萬元降至2000萬元，對於想要剛性需求換屋民眾而言，買房成了罪過。

交通網絡擴張城市版圖 房價走向健康成長

李同榮表示，若想要讓精華區房價下降，建議政府把交通建設做得更完善，讓都會生活圈擴大，就像現階段透過捷運、高鐵擴張，台北市購屋民眾外溢到新北市，而透過三心六線桃園捷運系統，現在新北市人口也逐步往桃園靠攏，高單高總的精華區由於人口外溢，房價會呈現持平現象，他也看好產業園區、軌道經濟相關題材生活圈，像是青埔特區、烏日高鐵特區、水湳經貿園、台南高鐵特區等，儘管部分地區房價盤整，「漲多拉回」，待賣壓消化後，房市前景仍然看俏。

李奕農則看好台積電相關議題區域，特別是中南部有科學園區題材的生活圈表現相當強勢，包含南科生活圈的善化、新市、永康、史博館特區以及坐擁高鐵軌道的歸仁地區，未來前景看好，但他對於高雄市相對謹慎看待，「高雄市受到台積電議題，房價預漲、供給也比較大。」

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