台北整體A辦租賃市場需求活絡 全年展望正面看待

仲量聯行分析成交屬性，在全球經濟觀望氛圍下，外商仍為A辦主要需求來源。

仲量聯行8日舉辦2024年第一季季報記者會指出，台北市核心商業區A辦平均租金較2023年第四季緩漲1.1%，每坪達道3,194元，據統計第一季A辦租賃成交量體為6,895坪，單單第一季已成交量已接近2023年全年成交量之40%，顯示今年A辦租賃市場需求活絡，表現後勢可期；此外，由於今年新供給成交租金普遍高於區域市場平均租金，如富邦A25及元大金星等，進一步帶動第一季平均租金上揚。

仲量聯行分析成交屬性，在全球經濟觀望氛圍下，外商仍為A辦主要需求來源，約占第一季成交總量68%；產業別則以推動產業脈動之科技業最勢，占成交總量37%，較上季成長21%；醫藥生技業次之。

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另一方面值得注意的是，從成交案件坪數比例分析，小型商辦需求逐漸興起，其中200坪以下交易件數便超過六成；而500坪以下之中小型需求，占比由上季之81%成長至92%；該現象一方面來自中小型企業的辦公升級需求，另一方面則是部分企業在因應租金上漲的趨勢下，調整原有租賃面積。

依據仲量聯行的觀察，在辦公室升級及綠色辦公需求趨勢下，租賃市場逐漸朝M型化發展。精華地段如台北信義計畫區之頂辦，因屋齡較新、管理維護較佳，加上綠色租賃、綠色標章等具產品區別性之配套，吸引積極推動ESG的優質租客進駐，其成果反映在平均租金上。仲量聯行調查發現，頂辦溢價率由2014年前的15%以下，至2015~2018年，已升至15%~25%，2019年起，頂辦溢價率更超出25%，逐漸拉開與同區域A辦租金水平距離，第一季頂辦平均租金已來到4,185元，已連續六季度維持與同區域A辦約三成左右之溢價。

若以各商業區市場概況，信義商業區成交量占比居冠，自上一季的12%成長至59%，此與第一季成交多以外商為主有關，而台北車站及松江南京商圈則以總成交量之26%居次；該區雖成交量居次，然而其單季租金漲幅為最高，季成長率3.1%，使第一季季租金來到2,489元。其他商業區由於平均租金較信義計畫區相對優惠之情況下，房東得以在企業預算內爭取較高租金，使該區域在租金成長表現上已連續兩季度為季成長率冠軍。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，2023年台北核心A辦市場，空置率及商辦去化表現優異，其中空置率更以4.6%畫上年末漂亮句點，顯著優於全球平均水準之16.2%，及亞太地區空置率之15.3%。展望2024北市A辦租賃市場，仍以汰舊換新、辦公室升級趨勢為主軸。雖然市場需求活絡，但仍應留意今年新供給對市場可能的影響，第一季A辦市場由於新供給釋出、庫存仍待消化，空置率推高至6.5%，且年底前預計仍有皇翔站前約11000坪的新供給釋出。由於租賃客戶的選擇性逐漸增加，辦公空間與規格是否滿足能符合市場最新需求，將是能否順利去化之關鍵，預期年期前空置率將因新供給而提升，但租戶對於優質辦公空間之需求，仍會持續推升整體租金行情。

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