打破財團神話！日本商辦走向這趨勢 財閥也擋不住潮流

近期日本大財團持有的商辦也開始轉型，部分開發小型商辦、共享辦公室品牌。(圖/記者張瀞勻攝)

觀察近年日本商辦趨勢，無論租售單位面積都有越來越小的趨勢，而台灣商辦市場趨勢也傾向日本化，面積較小的辦公室單價通常較高，尤其在核心商業區，頂級辦公室的高樓層與小面積單元更具競爭力。專家指出，以全台大型都會區而言，台北市大型商辦需求穩定，主要由集團企業與外商支撐，在台中市，AI與科技產業轉型帶動新創企業成長，使得企業對傳統大面積辦公室的依賴降低，轉而選擇小型辦公室，特別適合創業家、微型企業及辦事處，隨著交通建設的發展，微型商辦需求預計將持續增加。

東京商用不動產專家、株式會社住吉商事社長富永哲銘表示，東京部分核心地段的土地與大樓產權多由大型財團掌控，通常只提供租賃而不出售。然而，也有部分大樓將空間劃分為小坪數商辦單位對外銷售，或是透過老舊商辦的整棟重建，轉向小型商辦市場。以單戶主建物面積約30至50平方米為例，其租金報酬率可達4%至5%，相較於一般大面積商辦更具投資吸引力。

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而改裝商辦蔚為趨勢，過去東京精華五區內的大型商辦為財團掌控，多數以大面積規劃，但近年隨著輕坪數格局興起，共享辦公室、微型辦公室更夯，像是東京車站前的丸之內地段，由三菱地產集團主導，過去多為大型企業、外商企業進駐兵家必爭之地，指標商辦單坪租金上看48000元日幣(約新台幣10682元)，即將完工的「TOFROM YAESU TOWER」為最新摩天大廈，單坪租金預估站上50000元日幣(約新台幣11127元)，不過現在這些大財團持有的商辦也開始轉型，部分開發小型商辦、共享辦公室品牌。

隨著東京商辦市場發展趨勢，由興富發集團主導的台中市七期商辦市場具有高度相似性，台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，七期不僅擁有完整的TOD規劃，整體開發概念明確，市容與建築風格一致，且屋齡相仿，與其他都會區多元化的建築風貌有所不同，未來發展潛力備受關注。

興富發代銷部主委黃惠玲表示，去年919打炒房政策前，七期微型商辦市場以投資客為主，但政策推出後，中長期置產與自用型買家比例明顯增加，自用型客戶包括青年創業者、企業轉型者，以及中南部部分老牌企業，這些企業希望進駐七期黃金地段，以提升公司形象並作為接待貴賓的據點。

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