全台都會區公辦都更大爆發 大面積公有地成建商取得大基地推案重要管道

公辦都更由政府主導土地整合，確保開發過程順暢，成為建商取得都會鬧區大型推案基地的重要管道。

隨著都市化快速發展，各地政府積極推動民間參與公辦都市更新計畫，連過去較少關注都更議題的南台灣地區，近年也紛紛啟動相關計畫。都市化也讓都會區老舊建築更新需求日益迫切，由政府主導、民間投資的公辦都更案，透過公部門整合大型公有土地、簡化行政程序，吸引具規模與品牌實力的開發商參與，除了為市容翻新及經濟活絡注入新動能，也成為建商在鬧區取得大型推案基地的重要管道。

  雙北都會區老舊建物多 公辦都更招商增添城市美學

「永和大陳地區更新單元1公開徵求出資人招商案」，於3月3日完成綜合評選，由遠雄建設獲得最優申請人資格，完成永和大陳地區都更最後一塊拼圖，投資金額合計達200億元，預計第二季完成簽約。(圖:新北住都中心提供完工後建築示意圖，未來仍以實際設計為準)

統計顯示，屋齡30年以上的老屋約65萬戶、比例占7成多的台北市，為了加速老屋更新，於2023年推動「都更五箭」後，2024再度加碼推出三箭，截至今年1月底，台北市都更案共1,030案，已核定實施共662件。

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包括位於信義計畫區的「信義兒福公辦都更案」於今年1月全數招商成功，將攜手國美、順天、大陸、冠德、遠雄等五家建設團隊打造，投資金額達190億元，總面積達2.83公頃，將於信義區打造全齡社區和新創聚落。該案總共分為5案分期分區推動，首案B1-1基地，於2020年招商成功，建築預計今年第四季竣工，其他基地則預計於2032年前陸續完工。

台北規模最大公辦都更案「行二行三公辦都更案」，基地鄰接台北車站、華山文創園區，為市中心極精華土地，過去因區域公、私有產權複雜，都更腳步陷入停滯。不過國家住都中心中心在接手後就順利整合土地並啟動更新，全案在2022年底招商成功，將聯手冠德建設興建地上22層，地下4層的中央、北市府聯合辦公大樓並複合附屬商業設施，總計面積共約33,000坪，以及地上26層的國門地標住宅；另於臨沂段區域，則興建地上21層之人文好宅，全案預計最快2029年中完工。

另外，都更案量排名第二的新北市，近年也有不少公辦都更案陸續啟動，如堪稱產權最複雜、最具規模的「永和大陳公辦都市更新案」，占地達2.6萬坪，分為七個單元對外徵求出資人，「永和大陳地區更新單元1公開徵求出資人招商案」，於3月3日完成綜合評選，由遠雄建設事業股份有限公司獲得最優申請人資格，完成永和大陳地區都更最後一塊拼圖，投資金額合計達200億元，預計第二季完成簽約。

未來單元1預計興建3棟地上39層、地下6層建築物，並規劃幼兒園、公托中心及社會住宅等公益性設施。單元2由勝治機構興建完工，其餘單元3、4為皇翔標下，單元5為茂德機構奪下，單元6、7則是在地建設漢皇集團獲選最優申請人。

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，相較於一般民辦都更，公辦都更由政府主導土地整合，確保開發過程順暢，對於地權結構複雜、開發門檻高的雙北而言，無疑是一大優勢，更吸引許多知名開發商如富邦、遠雄、冠德、國揚等積極參與，除了因其具備較高的市場信賴度，銷售表現也往往優於一般私辦都更案。特別是在核心區域，公辦都更案結合了TOD（大眾運輸導向發展）、智慧辦公與高端住宅等複合型規劃，不僅提升了土地利用價值，也為城市發展帶來更多可能性。

  南部科技產業帶動城市轉型 大型公辦都更招商展成效

位於嘉義市鬧區的中彰投雲嘉地區首例公辦都更「嘉義都更好」已全數完銷。

受惠於半導體產業蓬勃發展及台積電進駐，高雄市的商辦、會展及交通轉運等服務設施需求大增。為此，市府積極透過公私合作推動公辦都市更新計畫，迄今為止，已簽約並完工的七大公辦都更案累計投資金額達1,458億元，包括捷運鳳山國中站周邊公辦都更、舊市議會公辦都更案、亞灣區特貿三公辦都更案、岡山新行政中心公辦都更案、左營機20公辦都更案單元一與單元二、左營高鐵科技之心公辦都更案。

其中，深耕南部地區逾40年的國城建設就手握南台灣五大公辦都更案，投資金額共達360億，穩居「南台灣都更天王」之位，包括高雄首場公辦都更案、位在捷運鳳山國中站旁的「鳳山都更好」，目前銷售成數已達9成5；中彰投雲嘉地區首例公辦都更「嘉義都更好」則已全數完銷，雙雙創下亮眼銷售佳績。

都更腳步不停歇，國城建設今年也將推出台南規模最大的平實營區都更案，基地位於小東路、後甲二路、平實二街，總面積達8,683坪，將分兩期開發，預計興建12棟住宅大樓，其中一棟將作為社會住宅回饋給台南市政府，總銷金額約達400億元。後續還有「特貿三」南之南基地、「左營高鐵科技之心」商四基地正積極籌備中，一舉一動備受市場矚目。

「左營高鐵科技之心公辦都更案」全數招商完成，吸引國揚集團與國城建設投資開發。

另外，國揚集團近年積極參與都更市場，繼2021年取得「特貿三公辦都更案」南之北基地後，2024年又接續取得「左營高鐵科技之心公辦都更案」商三A、B基地，預計投資188億元，興建A級商辦、餐飲、精品旅館及住宅等複合式產品。

三地集團旗下的尚發營造也陸續取得「左營機20公辦都更案」單元一、單元二，以及「岡山新行政中心公辦都更案」最優申請人，三案總投資額達206億元。其中，「左營機20」基地面積約1.8公頃，預計興建5棟24層住宅大樓，以及2棟社會住宅與市府綜合辦公大樓。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，高雄市近年積極推動城市轉型，從傳統工業城市蛻變為科技新都，吸引眾多大型企業進駐，帶動商辦、住宅及公共設施需求成長，而市府以公辦都市更新為城市發展領頭羊，活化土地資源、提升都市機能，使產業發展與宜居環境並進。整體而言，高雄發展動能強勁，前景備受看好。

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