平轉賠售能買嗎？專家教戰！三步驟評估、注意三風險

推案至完工至少3~4年，適不適合進場不是看市場現況，而是要看預測完工交屋當時的市場價格。

房市入冰窖，近期房市交易急凍，市場中打著降價、賠售的銷售物件越來越多，對於這些降價與賠售物件，如果有購屋者想進場撿便宜，需要注意什麼事項呢？是否該積極出手？有哪些隱藏成本需要注意呢？

預售屋平轉甚至賠售，到底該不該接手？全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，房市冷颼颼，近期降價物件確實明顯增加，更有賠售物件開始現蹤。不過，買房子大家都希望低價買進，就算是自住客，也不想便宜沒撿到，還意外買貴。因此，以下三大功課，在買房前還是要先做，才能避開陷阱，把買房成本降到最低。

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1.判斷是否是真降價、真賠售

雖然很多人感覺近期降價與賠售物件增加，但事實上，很多的降價與賠售案件都只是「降開價」，屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望，配合市況做出調整，就算是打著賠售要賣的物件，很多是把仲介服務費、房地合一稅金…等稅費成本算入，並非是真的賠售。建議，民眾購屋前一定要在實價先行確認。

在價格未有明顯鬆動的大前提下，多數投資客不是早早出場獲利了結，就是死守底線等待下一波浪起。

2.就算是真賠售要留意是否仍高於社區行情或區域行情

對於不動產買賣，即便是同一個社區或同一個樓層，大家取得的成本可能還是有高有低，因此，若前手一手取的的成本「特別高」時，就算是真的賠售，很可能價格依然高於社區或是區域行情。因此，建議購屋者買房時，除了實價確認該戶過去的成交價格資料外，可先了解該社區同樓層、該社區或周遭相似屋齡、產品的成交價格資訊，如此進場搶便宜才會比較保險。

3.搭配銀行鑑價與貸款評估貸款下的來、不踩雷

就算真的屋主賠售，價格確實低於社區行情或區域行情，這時候購屋者也先別衝動。去年下半年以來，銀行限貸的狀況仍持續中。因此，建議民眾買房前，最好先請銀行評估一下行情與貸款條件，避免自己判斷錯誤。甚至，就算要簽約了，還可考慮在合約上加註成數不足無條件解約等附加條款，藉此避免銀行突然額度滿了，無法放貸，最終導致違約的狀況出現。
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提醒，預售屋平轉、不賺錢就拋售的背後意涵，主因就是市場看跌，若想承接必須注意二大重點，其一「了解投資客進貨時間點與進價的高低與拋售原因」，其次是「注意3大風險與提防損失」。

房市冷卻，市場上訊息五花八門，民眾得小心研判。

先確認拋售原因 再評估承接風險

李同榮說明，平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，2023年6月30日前購入預售屋者，不受《平均地權條例》禁止換約的限制，若以2022年中投資熱當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約2成（雙北約15%），往前推成本愈低，可能獲利差價近3成；往後推到2023年，平均獲利差價至少也超過1成。充分了解後，就能進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。

另外要評估3大風險，以提防虧損，一是「預售平轉價差利弊得失」，平轉戶表面上會以為現買現賺，但目前房市為下行趨勢，此時接盤將吸收未來房價可能的跌幅，李同榮初估，預售市場可能平均跌幅約15%，若投資客當時為搶進而買高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。

第二個評估則是「預售平轉交易的換約內容」，承接平轉戶須事先是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其是預估貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，接盤俠便應做好心理準備、籌措不足的貸款金額，否則就面臨拋售或斷頭危機。

第三個評估則是「預售平轉交易的安全性」，接盤俠必須事先了解建商信譽、品質及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢財報，並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高；若非上市公司則須了解其過去業績與口碑，尤其注意一案建商，避免在房市下跌時演變成爛尾樓，造成無謂損失。

買房子大家都希望低價買進，就算是自住客，也不想便宜沒撿到，還意外買貴。

房市沒那麼冷？專家建議不必急出手

591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔分析，從去年下半年至今，房市交易量固然走入深水區，但在價格未有明顯鬆動的大前提下，多數投資客不是早早出場獲利了結，就是死守底線等待下一波浪起，剩餘看空市場或財力有限的屋主，才會拿出來平轉、賠售，數量反而沒想像中來的多。

倘若民眾碰到平轉物件，先別急著出手，最好先了解該地區域行情，並觀察其價格是否「貨真價實」，尤其當前不少打著平轉招牌的物件，其實都包含裝潢、交易稅費甚至是屋主獲利空間等都計算進去，另一方面，若是在賣壓較大、甚至外圍區塊的物件，在當前買氣低迷的局面，基本上都存有一定議價空間，不必搶當接盤俠。
至於今年，畢務潔認為，受政策及市場信心不足，上半年市場仍會處於築底、盤整階段，交易量注定有氣無力，然而預售案這塊，在建商護盤及定錨效應下，價格面頂多「不上不下」，部分地區甚至會持續墊高，對於想撿便宜的民眾，建議仍要保持耐性多看多比較。

李同榮最後建議，現階段購買預售屋應特別注意資金操作、進場時機與產品選擇，都會決定投資成敗，「買預售就是買期貨，進場時機往往會與現況相違」，因推案至完工至少3~4年，適不適合進場不是看市場現況，而是要看預測完工交屋當時的市場價格，若未來完工時價格減去現在進場時價格為正數，就代表具有獲利的進場時機，若正數愈高，代表置產進場的時機愈精準、獲利愈高，所以進場時機、地點、產品都會決定投資成敗。

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