優惠購屋方案搶市 看懂眉角不吃虧

為避免未來銀貸、公司貸兩頭燒，壓力太大無法負荷，契約內的違約處理原則最好爭取一些協商空間或寬限期保障。(黃柏榮攝影)

今年房市逐漸有回溫態勢，為吸引看屋客戶上門，不少案場紛紛推出優惠購屋方案，房產專家提醒，儘管大部分優惠方案對消費者都是利大於弊，有些細節內容仍要看仔細，免得日後吃虧或產生糾紛。

為吸引買氣，近來常見以下促銷方案，購屋族出手前最好認清查明：

近期推出購屋優惠的建案不少，消費者應查清內容、仔細比較。

包租代管：

包租即為建商打出售後每月或每年保證收租，在契約內寫明租金報酬率，或一次付清買方租金報酬，再搭配建商代管或委由物業管理公司代管，通常為期2~3年。《住展雜誌》企研室經理何世昌提醒，這類建案標榜的投報率一定比市面上高，才能吸引買方進場，不過，包租代管期間結束後，屋主收回自行管理的投報率將有落差，若為整棟出租型產品，出入份子複雜也是問題，較不適合自住使用。

附裝潢、家電：

簡裝修、精裝修、全室裝潢、附家電都是常見方式，可為買方省下入住前的不小開銷，簽約前應詢問清楚內容，最好看過樣品屋或實品屋再做決定。何世昌指出，購屋目的如為投資置產，這類建案可降低買方成本、提升投報率，很受客戶青睞，但需求如為自住，建商附裝潢反而不易進行「客變」，不見得合乎生活使用習慣，標準配備品牌也不一定合買方所好。

無息公司貸：

買方申請銀行貸款後仍不足的自備款缺額，由建商提供無息貸款，交屋後分期攤還，通常分為24~36期月繳，有助減輕購屋族負擔。何世昌提醒民眾，務必要看清楚契約內的違約處理相關原則，預留比較寬鬆的條款，以免未來銀貸、公司貸兩頭燒，若壓力太大無法負荷，至少能爭取到一些協商空間或寬限期保障。

低自備款：

壓低自備款的建案雖降低購屋門檻，卻代表購屋族將要承擔更多銀貸額度，務必要衡量交屋後的財務狀況是否能負荷；有些建商的做法是要求買方申辦信用貸款，平均2.5%~3%的利率水準遠高於房貸，甚至少數建商要求配合做「假合約」抬高價格，讓買方陷入違法風險，因此自備款不足的部分，最好全部銀貸。

零工程款：

通常下定、簽約、開工的款項占總價比例10~15%、工程期款占10%~20%，其餘則為銀行貸款，而零工程款的建案主要是為減輕買方負擔，不過，建議仍要先釐清建商如何定義工程期，可能是封頂、下架、結構體等不同階段。

羊毛出在羊身上  別錯估自身還款能力

全國不動產企研室主任張勻分析，消費者常被包租代管的穩定收入所吸引，卻忽略房價其實高於區域行情，因為建商已將租金報酬包含在售價內。而建商贈送的裝潢品質有待商榷，可能入住幾年後，就得花錢整理，對於自住客而言疑慮較多；此外針對預售屋，自住客要避免「頭輕腳重」的付款方式，以免將來付不出高額貸款。天時地利不動產顧問總經理張欣民提醒，購屋總價不會改變，若選擇「先甘後苦」的付款方式，買方要慎重衡量未來還款能力。

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