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優惠購屋方案搶市 看懂眉角不吃虧

2018/01/20 04:30 文/記者馮牧群

為避免未來銀貸、公司貸兩頭燒,壓力太大無法負荷,契約內的違約處理原則最好爭取一些協商空間或寬限期保障。(黃柏榮攝影)

今年房市逐漸有回溫態勢,為吸引看屋客戶上門,不少案場紛紛推出優惠購屋方案,房產專家提醒,儘管大部分優惠方案對消費者都是利大於弊,有些細節內容仍要看仔細,免得日後吃虧或產生糾紛。

為吸引買氣,近來常見以下促銷方案,購屋族出手前最好認清查明:

近期推出購屋優惠的建案不少,消費者應查清內容、仔細比較。

包租代管:

包租即為建商打出售後每月或每年保證收租,在契約內寫明租金報酬率,或一次付清買方租金報酬,再搭配建商代管或委由物業管理公司代管,通常為期2~3年。《住展雜誌》企研室經理何世昌提醒,這類建案標榜的投報率一定比市面上高,才能吸引買方進場,不過,包租代管期間結束後,屋主收回自行管理的投報率將有落差,若為整棟出租型產品,出入份子複雜也是問題,較不適合自住使用。


附裝潢、家電:

簡裝修、精裝修、全室裝潢、附家電都是常見方式,可為買方省下入住前的不小開銷,簽約前應詢問清楚內容,最好看過樣品屋或實品屋再做決定。何世昌指出,購屋目的如為投資置產,這類建案可降低買方成本、提升投報率,很受客戶青睞,但需求如為自住,建商附裝潢反而不易進行「客變」,不見得合乎生活使用習慣,標準配備品牌也不一定合買方所好。


無息公司貸:

買方申請銀行貸款後仍不足的自備款缺額,由建商提供無息貸款,交屋後分期攤還,通常分為24~36期月繳,有助減輕購屋族負擔。何世昌提醒民眾,務必要看清楚契約內的違約處理相關原則,預留比較寬鬆的條款,以免未來銀貸、公司貸兩頭燒,若壓力太大無法負荷,至少能爭取到一些協商空間或寬限期保障。


低自備款:

壓低自備款的建案雖降低購屋門檻,卻代表購屋族將要承擔更多銀貸額度,務必要衡量交屋後的財務狀況是否能負荷;有些建商的做法是要求買方申辦信用貸款,平均2.5%~3%的利率水準遠高於房貸,甚至少數建商要求配合做「假合約」抬高價格,讓買方陷入違法風險,因此自備款不足的部分,最好全部銀貸。


零工程款:

通常下定、簽約、開工的款項占總價比例10~15%、工程期款占10%~20%,其餘則為銀行貸款,而零工程款的建案主要是為減輕買方負擔,不過,建議仍要先釐清建商如何定義工程期,可能是封頂、下架、結構體等不同階段。


羊毛出在羊身上  別錯估自身還款能力

全國不動產企研室主任張勻分析,消費者常被包租代管的穩定收入所吸引,卻忽略房價其實高於區域行情,因為建商已將租金報酬包含在售價內。而建商贈送的裝潢品質有待商榷,可能入住幾年後,就得花錢整理,對於自住客而言疑慮較多;此外針對預售屋,自住客要避免「頭輕腳重」的付款方式,以免將來付不出高額貸款。天時地利不動產顧問總經理張欣民提醒,購屋總價不會改變,若選擇「先甘後苦」的付款方式,買方要慎重衡量未來還款能力。

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