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5月報稅季來臨 教你購、售屋聰明報稅

2018/05/15 11:51 文/記者葉思含

2017年度綜合所得稅的申報時間,將自2018年5月1日起至5月31日為止。

一年一度的報稅季節來臨,今年適逢房地合一新制上路後的第2個報稅年度,在2017年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,若適用新制則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為2大類:

1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額

2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

陳俊宏指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前向金融機構貸款購屋的利息,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

陳俊宏提醒,在2017年有售屋者,今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7000萬元、新北市售價6000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市4000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,陳俊宏表示,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。需要有本人、配偶或直系親屬於2017年度完成戶籍設立,且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況才行。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年換屋的民眾,陳俊宏表示,若購買房屋價值大於出售房屋,有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。由於涉及買、賣不同角度的交易程序,需把握幾個重點原則:

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。

2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在2年以內,先購後售也適用。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

不過,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,新、舊制之重購退稅規定主要差異如下:

舊制:

民眾出售的房屋,若在2016年1月1日以前取得,且持有期間超過2年,並在2年內重購自用住宅房屋時,應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者,則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額,可以申請扣抵或退還,小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅。

新制:

若民眾出售的房屋,是2016年1月1日以後取得,或是2016年1月1日以前取得,且持有期間在2年內,則應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者,可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納之稅額,也就是說,小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外,重購後5年內不能改作其他用途或再移轉;違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

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