史上最嚴厲！打炒房狠打建商 儲糧過冬四大轉生術

受到打炒房政策，房市買氣降到冰點。

受到數波升息、營造成本飆漲影響，近一年房市急速冷卻，然而史上最嚴厲防堵政策《平均地權條例》4月25日預告子法，預計公告20天後至5月15日，經內政部部務會報同意，報請行政院核定實施日期，其中三大重點「私法人買受住宅許可制」、「限制預售屋與新建成屋換約轉售」、「檢舉獎金制度」，恐怕將對目前已經冷颼颼的房地產市場再添衝擊。

根據最新公布的全台6大都會區4月建物買賣移轉棟數，六都合計為16287棟，月減幅達到21.9%，年減幅更是飆27.4%，累計前4月交易移轉棟數65577棟，年減24.9%，為近5年同期新低紀錄，市況相當清淡，而這波政策實施之下恐怕建商都難逃一劫，近期就有不少建商不得不調整開發策略，部分採取回防精華區土地，或是與建商、地主合作開發，甚至以邊建邊售、先建後售以拖待變，甚至部分大型建商選擇汰弱留強，淘汰難以開發之土地。

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591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔指出，以今年第一季推案狀況回推全年度的推案量新案進場個案數及戶數恐將量縮1~2成，陸續看到許多建商保守推案外，也有其他的推案步調，像是推案版圖不再百花齊發，回防傳統精華區，像是過去踏出新北市林口到台中推案的亞昕集團，今年轉向新北市中和與在地建商合建，擴充土地存量，且合建也能降低開發成本，一舉數得。

打炒房之下，預售屋恐怕逐步消失，民眾購屋得準備更多自備款。

建商彈性策略 儲糧過冬

舉例來說，像是遠雄建設（5522）今年1月、4月分別授權董事長在新台幣15億、45億元額度內，處分六大都會區未能及時推案的營建用地，其中今年1月11日以11.66億元，處分新莊555.29坪土地，給自然人買家，預計處分利益約3,000萬元，不過4月22日也發布重訊指出，豪砸25.57億元購入高雄市三民區1598.07坪土地，將庫存土地汰弱留強，然而大型建商汰弱留強並不是單一個案，冠德建設（2520）與大洋塑膠苦熬八年的「中和大洋舊廠合建案」日前也突然對外公告終止合建契約，讓市場一陣詫異。

除了建商開始汰弱留強，也有部分開發商開始回防精華區，陸續購入蛋黃區土地，像是基泰建設(2538)在《平均地權條例》預告子法前，大手筆以總價13.3億元買下台北市南港區中南段一小段176-2地號等9筆土地，合計土地面積合計近千坪，每坪土地成交價約146萬元，另外上市建商亞昕(5213)則採不買斷、改與地主合建之靈活策略，日前公告與地主家泰建設等簽訂新北市中和區圓通段合建案，基地面積約2148 坪，預計可銷售總額約80億元，不將大筆資金重壓土地，讓自有資金更有彈性。

土地交易季減近七成 回到2018年以來新低

進一步觀察今年土地交易狀況，根據仲量聯行最新統計，2023年首季土地交易額達到新台幣181億元，較去年同期減少近7成。相較於2019年起連續4年每年首季超過500億元的交易量，市場回歸到2018年以前的水準，仲量聯行台灣總經理侯文信指出，除了多數開發商已於疫情貨幣寬鬆期間補充土地庫存，平權條例對住宅後市的影響仍待觀察、工業土地價格偏高等因素，使首季土地市場交易額也明顯量縮。

也有一派建商因應營造成本上揚，加上景氣瞬息萬變，改採先建後售或邊建邊售以拖待變，像是漢皇集團2023年總案量高達122億元，不過漢皇開發副董事長孫鼎翔指出，受到原物料價格高漲影響，儘管有趨於平穩，但仍處於高水位，加上缺工情況並未改善，營造成本大幅上漲，尤其是都更合建案，隨著工程款項持續追加，售價如何訂定有相當難度，目前最新推案為「漢皇開雲」以及「漢皇里寓」其餘個案會採取先動工，公開銷售時程未定。

順天建設二代兼執行董事柯啟新(左)指出，未來以邊建邊售為主。

實力派建商邊建邊售 預售產品將陸續絕版

另外，台中上市建商順天建設操盤手的順天二代兼執行董事柯啟新也表示，因應市場景氣，未來將採邊建邊售模式，並且「因人制宜、因地制宜、因時制宜」打造每一個獨一無二的建案，除了涉略雙北精華區，未來也會持續於大本營台中市之精華區購地，向來低調的璞永建設董事長楊岳虎也表示，公司推案以北市都更案為主力，目前手上有30個都更案，今年預計於晶華酒店、東區SOGO周邊分別推出二大指標案，前者占地約600坪、總銷粗估40億元，後者基地約400多坪、規模粗抓近20億元，將會採取預售及成屋銷售並行，預售到一定成數後等待完工成屋再售。

畢務潔指出，集團式大型建商因為有金流控管較不受打房影響，品牌建商未來多傾向成屋再售，因此建議民眾若有特定的品牌建商喜好，未來若只有成屋可供選擇，初期自備款、裝潢款等費用就需準備充足。

專家分析 馨傳不動產智庫執行長何世昌

受到房市景氣變動影響，多數建商放慢推案步調，或者祭出特殊策略因應，以目前來看，自建轉合建的建商較少，主因是營造成本仍在高檔，以及房價正在修正，合建利潤偏低。由於推案減少的緣故，部份建商評估籌備的案源不需要太多，因此展開汰弱留強作業，出售無開發急迫性的土地或合作開發案，再者，過去幾年來因蛋白、蛋殼區房價飆漲幅度過大，價格修正壓力較重，因此有的建商索性回防蛋黃區推案，緊抓住市區自住客源穩定銷售。

另有少部份建商則不賣預售，改為先建後售，但這麼做的業者仍較有限，主因是先建後售所需的自有資金較多，且達到一定期限就會被課囤房稅，資金與稅負成本均較高，不是每家建商都玩得起。

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