蛇年住宅進入冬眠期 商用市場踏上AI浪潮 乘風破浪

文/台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

川普2.0上路，關稅、禁運、非法移民議題搭配交易式外交，從年前就勾動通膨預期心理發酵，間接拉抬美元資產走強，幾乎解消市場對過去一年降息循環的佈局。而科技產業從2022年生成式AI大步躍進後，引發中美貿易戰第三波從貿易戰，轉移重心到科技戰、貿易戰，甚至直接挑動敏感的地緣政治、瓦解各國國內的政治經濟版圖。在MAGA口號帶動、科技巨頭簇擁、金融市場押寶的三股巨浪下，台灣房地產的小船波動不小，但更有良機再上風尖浪頭。

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從資金面來看，龍年下半年過熱的房市觸發銀行法72-2條的警報，也逼央行端出第七波信用管制的辣招。失衡的資金供需結構性壓力，再加上史無前例擴及全國的限貸管制導流，完全壓抑市場買氣及預期。預估蛇年住宅市場氛圍仍處在資金高山症狀，交屋、交易雖壓力山大，但資金血液濃度降低，買賣方窮噁心而業者卻無能為力，終至住宅市場進入冬眠階段，全年難逃價量齊修的局面。然而，房地合一稅2.0、低利的環境，以及融資環境的緊俏，都限制市場的流動性，因此很難出現急殺盤。

但從產業面觀察，輝達宣布在台灣設立海外總部，等於鍍金台灣高科技供應鏈。過去台灣以護國神山的台積電為榮，主要擅場是IC設計、晶圓代工、封裝測試的一條龍服務，但是輝達晶片作為Google、微軟、Meta、亞馬遜AWS、特斯拉等最重要的資料中心供應商，再加上CUDA軟硬體整合的生態系，將加速成就輝達AI解決方案、機器人、自駕車等產業的壟斷效應，使台廠供應鏈在中美科技博弈的險局之下，獲得最直接、最完整的挹注與保護，成為全球AI產業軍備賽中最大的軍火商。

進一步落實到不動產投資，複製川普1.0中美貿易戰、台積電2020年單季狂砸百億佈局南科的節奏，去年高科技業暖身，買廠、購地搶時效以擴充產能的不動產金額直逼700億，甚至鴻海直取高雄捷運聯開案，拉近企業、供應鏈與員工「一站購足」的需求。隨著科技巨頭在台投資、落地生根的腳步，將使2025年的商用需求持續暢旺 。

有別於過去台灣半導體設廠投資的慣性，由於輝達海外總部計畫帶動的是台灣從「晶圓代工」Foundry往「無廠半導體」Fabless 的價值鏈位置升級，「肉粽串」的效應，意味產業地位的上升與擴大，也代表更多研發資源投入、更多應用模組、更多緊密的代工交付、更邊緣的產品創新、更靈活的企業營運模式，將重塑產業與城市的關係。因此，房市投資將從前一波的大面積、低價格基期區域，顛覆、翻轉進入新產業核心，「鄉村包圍城市」將成為AI產業革命浪潮下，不動產佈局的戰略顯學。過去5年最旺的工業地產、重劃區首購風潮將轉進市區商辦需求，而供不應求的市場庫存現實將引導剛需、投資動能進場，加速物件價格的表現。

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