六都房價南漲北修 屋齡10~20年最抗跌
台灣房屋力推地產機器人,台灣房屋集團副總裁周鶴鳴(左2)於記者會中表示,今年Q1買氣已漸現。
台灣房市近2年房價持續下修,近期出現趨緩現象。台灣房屋智庫統計分析2015和2016成交資料,發現房價漲跌呈現南北兩樣情,北台灣平均單價仍在修正,而台中、台南和高雄則有2.1~5.6%的漲幅。進一步觀察成交屋齡部分,除新北維持平盤,其餘五都10~20年都呈現0.7~5.7%的小幅漲勢,顯示這個屋齡區間最抗跌,在一片房市修正潮下,甚至不跌反漲。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,近年預售和新成屋市場出現賣壓,建商代銷無不降價讓利,連帶使得新屋也被迫大幅降價換成交,不過10~20年中古屋屋況尚好,價格又不如新成屋高貴,反倒在房價上更顯得抗跌保值。進一步觀察台北市10~20年屋齡的成交區域,以中山和內湖最多,顯示蛋黃區房價高貴,蛋殼區機能未足,居中蛋白區在這一場房市考驗中站穩身價,房市也大行中庸之道。
老屋身價大不同 北部跌很兇中南部漲很大
有趣的是,北台灣的40年以上老屋在各屋齡中跌很兇,但是台中和台南老屋則是漲很大,尤其台中40年以上老屋漲幅達16.2%。張旭嵐分析,過去都更議題在北台灣較受到關注,不過近年都更法條修正尚未明確,因此身價不再,而中南部因為原本就沒有老屋都更的需求,故都更法的變化不影響市場,反倒因為中南部偏好居住透天,加上多數的老透天,單價低、地坪大,若自地改建整修空間大,或是隔間出租相對拉高總收益,因此老屋在台中台南仍有一定身價。
觀察今年第一季,各都買賣移轉棟數都比去年同期呈現大幅成長趨勢,買氣漸現,台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示,政府停止打房政策是近期房市穩定的重要關鍵,民眾信心有回升跡象,各項景氣指標皆同步樂觀,有首購、換屋剛性需求,房子找很久的民眾,看屋變積極。另外熱錢回流,有助商用地產及工業用地產買盤增溫,台幣走升,也有助於提升本地資產價格,今年房市溫暖可期。
2017年盤價蘊量 周鶴鳴:自住先行、 置產隨行
周鶴鳴分析,2017年房市可從3層面觀察,基本面部分,房市長遠的榮枯,主要還是受到經濟景氣基本面影響最大,目前正逢階段性的價格修正期,對於高資金的置產者,是逢低選優質房地產的好時機,再加上國際環境、國內政策的改變下,今年大型物件、豪宅確實有解凍的現象。
至於技術面(價量分析),周鶴鳴認為,近期房市還是屬於「盤價蘊量」階段,價格修正後,想要長期持有的自住客或對房地產有信心的買方陸續進場,沒信心的賣方也陸續出場完畢,市場就會進入「築底價穩」新平衡階段,以台灣不動產高達80%的自有率的情況下,民眾對不動產還是偏多看待,價量穩定後,等待下一次的景氣擴張期,房價才會有較驚人的表現。
而針對消息面,當市場利空消息慢慢減少,利多消息逐步增加或實現,例如重大建設預告、完工、資金流入、建商重新進場購地、豪宅解凍、大型物件成交等等,市場雖然跌跌撞撞,但行情總會在絕望中慢慢成長。
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